Ярославское ш., 35 км от МКАД
Талица СНТ, Пушкинский гор. округ
Дом 51 м², участок 6 сот., дерево.
Цена 2,8 млн ₽, снижали с 3,4 млн; первая цена 3,4 млн ₽ от 07.07.2026.
Рейтинг 42/100 · уверенность 67 %
Земля ≈238 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,43 млн → дом ≈1,38 млн ₽, 27 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 40 тыс.–103 тыс. ₽/м², медиана 82 тыс.
Ремонт ≈920 тыс., покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,28 млн / целевая ≈3,85 млн / пессимист. ≈3,42 млн → от пессимистичной прибыль ≈122 тыс. ₽, маржа 4 %, ROI 4 %.
Коммуникации: вода — есть; свет — есть.
До ст. Рахманово ≈1,1 км по прямой; до МКАД 35 км, на машине ≈33 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №10637
Рейтинг 42/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 37 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 7 % | 3.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 93 % | 17 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 37 % | 5.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 237 551 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 425 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 375 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 961 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Никольское д. | 7,8 сот. | 1 900 000 | 243 590 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Никольское д. | 13 сот. | 3 500 000 | 269 231 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Никольское д. | 8 сот. | 1 900 000 | 237 500 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Щеглово СНТ | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Григорково д. | 6,8 сот. | 3 500 000 | 514 706 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Васюково д. | 5 сот. | 950 000 | 190 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Григорково д. | 7,2 сот. | 3 500 000 | 486 111 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Васюково д. | 12,2 сот. | 2 900 000 | 237 705 | снят (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Васюково д. | 4,9 сот. | 1 300 000 | 265 306 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Григорково д. | 9 сот. | 2 390 000 | 265 556 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 51 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 920 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 080 / 81 666 / 103 189 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 277 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 063 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 849 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 422 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 122 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 4 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 4 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.2 км | Родничок СНТ | 54 м² | 5 сот. | 3 000 000 | 55 556 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Софрино рп | 51 м² | 4 сот. | 4 900 000 | 96 078 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Ашукино дп | 50,7 м² | 4 сот. | 3 650 000 | 71 992 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Ашукино дп | 49,9 м² | 5,5 сот. | 2 000 000 | 40 080 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Клинники СНТ | 48 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 47 917 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Ашукино дп | 50 м² | 4,3 сот. | 4 000 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Геодезия-12 СНТ | 53 м² | 7,4 сот. | 4 900 000 | 92 453 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Талица СНТ | 60 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Заря СНТ | 53,3 м² | 6,5 сот. | 5 500 000 | 103 189 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Нагорное СНТ | 50,9 м² | 6 сот. | 4 400 000 | 86 444 | снято (цена объявления) 11.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.07.2026 | 3 400 000 | история площадки |
| 20.07.2026 | 3 200 000 (−200 000) | история площадки |
| 29.07.2026 | 3 000 000 (−200 000) | история площадки |
| 19.08.2026 | 2 800 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 800 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Хорошее месторасположение. Рядом Ярославское шоссе и ЦКАД. Лес и река Талица. Круглогодичный подъезд. Участок ровный, прямоугольной формы. На участке плодовые деревья, кустарники, грядки , цветы. Дом одноэтажный с мансардой. Есть летняя кухня, сарай,