Ярославское ш., 71 км от МКАД
Гальнево д., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 24 м², участок 12 сот., дерево, 2021 год.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 22.10.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 63 %
Земля ≈79 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 945 тыс. → дом ≈2,06 млн ₽, 86 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 33 тыс.–163 тыс. ₽/м², медиана 76 тыс.
Ремонт ≈280 тыс., покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,06 млн / целевая ≈1,85 млн / пессимист. ≈1,65 млн → от пессимистичной прибыль −1,18 млн ₽, маржа −72 %, ROI −42 %.
Коммуникации: вода — есть; канализация — есть; газ — нет; отопление — есть; свет — есть.
До ст. Шубино ≈3 км по прямой; до МКАД 71 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №10636
Рейтинг 26/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 65 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 41 % | 8.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 6.6 |
| участок | 5 | 73 % | 5.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 5.4 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 78 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 945 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 055 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 85 625 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Гальнево д. | 8 сот. | 840 000 | 105 000 | снят (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Терпигорьево д. | 29 сот. | 3 000 000 | 103 448 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Гальнево ДНП | 9 сот. | 4 500 000 | 500 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Терпигорьево д. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Терпигорьево д. | 20 сот. | 1 800 000 | 90 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Истомино д. | 8 сот. | 600 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Истомино д. | 18 сот. | 1 080 000 | 60 000 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Истомино д. | 20 сот. | 1 850 000 | 92 500 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Истомино д. | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Дивово д. | 6 сот. | 660 000 | 110 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 24 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 280 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 32 558 / 75 607 / 163 043 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 059 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 956 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 853 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 647 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 183 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −72 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −42 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5 км | Дивный-3 ТСН | 25 м² | 7,3 сот. | 1 950 000 | 78 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Березка-4 СНТ | 21,5 м² | 6 сот. | 700 000 | 32 558 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | 23 м² | 9 сот. | 3 750 000 | 163 043 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.9 км | Бужаниново с. | 21 м² | 9,1 сот. | 3 000 000 | 142 857 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Энергия СНТ | 25 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 120 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Бужаниново с. | 27 м² | 17 сот. | 1 800 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Топорково СНТ | 24 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 70 833 | снято (цена объявления) 27.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Бужаниново с. | 20 м² | 8 сот. | 2 590 000 | 129 500 | снято (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Гея СНТ | 24 м² | 6 сот. | 1 050 000 | 43 750 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Дивный ДНП | 28 м² | 7,4 сот. | 2 050 000 | 73 214 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.10.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 124446650 В продаже ухоженный участок, примыкающий к лесу, для строительства большого дома, на участке уже возведен небольшой дачный дом - внутри все организовано для комфортного проживания. Кадастровый номер: 50:05:0130203:46 УЧАСТОК Земельный