Ярославское ш., 92 км от МКАД
Ясниково д., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 53,6 м², участок 10 сот., дерево, 2018 год.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 22.10.2026.
Рейтинг 10/100 · уверенность 70 %
Земля ≈33 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 327 тыс. → дом ≈2,67 млн ₽, 50 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 20 тыс.–72 тыс. ₽/м², медиана 41 тыс.
Ремонт ≈872 тыс., покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,26 млн / целевая ≈2,04 млн / пессимист. ≈1,81 млн → от пессимистичной прибыль −1,61 млн ₽, маржа −89 %, ROI −47 %.
Коммуникации: вода — есть; канализация — есть; газ — нет; отопление — есть; свет — есть.
До ст. Бубяково ≈26,7 км по прямой; до МКАД 92 км, на машине ≈1 ч 27 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №10632
Рейтинг 10/100 · уверенность 70 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 41 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 11 % | 2.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 32 746 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 327 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 673 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 49 869 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Ясниково д. | 22 сот. | 360 000 | 16 364 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Никульское с. | 10,3 сот. | 990 000 | 96 117 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Приозерье-2 ТСН | 15 сот. | 840 000 | 56 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Приозерье-2 ТСН | 10,2 сот. | 275 000 | 26 961 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Приозерье-2 ТСН | 9,4 сот. | 350 000 | 37 234 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Приозерье-2 ТСН | 12 сот. | 375 000 | 31 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Приозерье-2 ТСН | 20 сот. | 950 000 | 47 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Никульское с. | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Никульское с. | 8,3 сот. | 780 000 | 93 976 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Приозерье-2 ТСН | 8,5 сот. | 850 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 53,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 872 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 000 / 40 930 / 71 667 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 264 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 151 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 038 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 811 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 611 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −89 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −47 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.8 км | Константиново с. | 57 м² | 14 сот. | 2 500 000 | 43 860 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Константиново с. | 58 м² | 13 сот. | 2 990 000 | 51 552 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Константиново с. | 58 м² | 12 сот. | 2 990 000 | 51 552 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Автомобилист-34 СНТ | 55 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 20 000 | снято (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Константиново с. | 60 м² | 14 сот. | 4 300 000 | 71 667 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Константиново с. | 61,6 м² | 5,5 сот. | 1 600 000 | 25 974 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Шабурново д. | 50 м² | 13 сот. | 1 900 000 | 38 000 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Кузьмино-1 СНТ | 58 м² | 5 сот. | 1 700 000 | 29 310 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Константиново с. | 41,9 м² | 10 сот. | 2 100 000 | 50 119 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Калинка СНТ | 66 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 34 848 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.10.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 142499843 Прoдaется деревянный дом 53,6 м2 нa участке 10 сoток. Pасположен по адреcу: Сергиево- Посадский район, д. Ясниково, КП Журавли. ДОМ: Двухэтажный дом, построен по каркасной технологии в 2018 году, оформлен как нежилой. Стоит на свайном