Ярославское ш., 80 км от МКАД
Химик СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 20 м², участок 6 сот., дерево.
Цена 390 тыс. ₽, снижали с 400 тыс.; первая цена 400 тыс. ₽ от 12.09.2026.
Рейтинг 36/100 · уверенность 51 %
Земля ≈75 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 450 тыс. → дом −60 тыс. ₽, −3 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 20 тыс.–74 тыс. ₽/м², медиана 48 тыс.
Ремонт ≈300 тыс., покупка после торга ≈332 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈950 тыс. / целевая ≈855 тыс. / пессимист. ≈760 тыс. → от пессимистичной прибыль ≈128 тыс. ₽, маржа 17 %, ROI 20 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: вода — есть; нет септика (канализации нет); газ — нет; отопление — нет; свет — нет.
До ст. пл. 83 км ≈6,1 км по прямой; до МКАД 80 км, на машине ≈1 ч 16 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №10631
Рейтинг 36/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 135 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 41 % | 20.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 29 % | 6.1 |
| торг | 5 | 17 % | 1.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 68 % | 4.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 75 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 450 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −60 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −3 000 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Химик СНТ | 9 сот. | 1 000 000 | 111 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | 5,8 сот. | 700 000 | 120 690 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 5,4 сот. | 300 000 | 55 556 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Березка-4А СНТ | 13 сот. | 1 600 000 | 123 077 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 30 сот. | 6 000 000 | 200 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | Химик-2 СНТ | 12 сот. | 2 150 000 | 179 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | 15 сот. | 1 000 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 3 сот. | 100 000 | 33 333 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | 11 сот. | 1 350 000 | 122 727 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 000 / 47 500 / 74 000 |
| цена объекта | 390 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 331 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 950 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 902 000 ₽ |
| продажа: целевая | 855 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 760 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 128 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 17 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 20 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 13.4 км | Лаванда КП | 20 м² | 6 сот. | 950 000 | 47 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.2 км | Нива СНТ | 25 м² | 5,3 сот. | 500 000 | 20 000 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.3 км | Северное Сияние СНТ | 25 м² | 6 сот. | 1 850 000 | 74 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.09.2026 | 400 000 | история площадки |
| 02.10.2026 | 390 000 (−10 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 390 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 136321658 Вашему вниманию предлагается летняя дача в СНТ "Химик -6г. Краснозаводск ,Сергиево-Посадский р-н. Участок находится на склоне, летний водопровод для полива Удобное месторасположение, все городская инфраструктура в шаговой доступности.