Ярославское ш., 78 км от МКАД
Краснозаводск г., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 10 м², участок 7 сот.
Цена 990 тыс. ₽; цена не менялась с 12.09.2026.
Рейтинг 17/100 · уверенность 48 %
Земля ≈74 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 515 тыс. → дом ≈475 тыс. ₽, 48 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 50 тыс.–130 тыс. ₽/м², медиана 90 тыс.
Ремонт ≈100 тыс., покупка после торга ≈842 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈911 тыс. / целевая ≈820 тыс. / пессимист. ≈729 тыс. → от пессимистичной прибыль −212 тыс. ₽, маржа −29 %, ROI −23 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: вода — есть; нет септика (канализации нет); газ — нет; отопление — нет; свет — есть.
До ст. пл. 83 км ≈6 км по прямой; до МКАД 78 км, на машине ≈1 ч 11 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №10629
Рейтинг 17/100 · уверенность 48 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 90 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 31 % | 6.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 69 % | 4.9 |
| участок | 5 | 27 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 73 611 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 515 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 475 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 47 500 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | 13 сот. | 1 600 000 | 123 077 | снят (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 6 сот. | 200 000 | 33 333 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 12 сот. | 1 350 000 | 112 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 30 сот. | 6 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 15 сот. | 1 000 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 22.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 9 сот. | 850 000 | 94 444 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 8 сот. | 1 250 000 | 156 250 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 12 сот. | 2 300 000 | 191 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | Химик-13 СНТ | 4 сот. | 799 000 | 199 750 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | 5,4 сот. | 300 000 | 55 556 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 10 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 000 / 90 000 / 130 000 |
| цена объекта | 990 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 841 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 911 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 865 000 ₽ |
| продажа: целевая | 820 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 729 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -212 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −29 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −23 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Химик СНТ | 10 м² | 6,2 сот. | 900 000 | 90 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.3 км | Садовод СНТ (Гражданский пос.) | 10 м² | 7 сот. | 5 650 000 | 565 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.1 км | Здравница СНТ | 10 м² | 7 сот. | 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19 км | Птицевод-3 СНТ | 10 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 130 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.09.2026 | 990 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 990 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 68708420 Вашему вниманию предлагается участок с дачным домиком черте г. Краснозаводск, СНТ "Химик-8". Участок 7 соток ровный, правильной формы идеально подойдет под строительство дома. Ухоженный, без лишней растительности с декоративными