Ярославское ш., 76 км от МКАД
Рассвет СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 30 м², участок 6,3 сот., дерево, 2000 год.
Цена 1,25 млн ₽; цена не менялась с 22.10.2026.
Рейтинг 13/100 · уверенность 63 %
Земля ≈39 тыс. ₽/сот. × 6,3 сот. = 244 тыс. → дом ≈1,01 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 53 тыс.–82 тыс. ₽/м², медиана 60 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈1,06 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,88 млн / целевая ≈1,69 млн / пессимист. ≈1,5 млн → от пессимистичной прибыль −60 тыс. ₽, маржа −4 %, ROI −4 %.
Коммуникации: вода — есть; нет септика (канализации нет); газ — нет; отопление — есть; свет — есть.
До ст. пл. 68 км ≈14,2 км по прямой; до МКАД 76 км, на машине ≈1 ч 17 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №10628
Рейтинг 13/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 7 (разброс ₽/м² 25 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 34 % | 7.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 6 % | 0.4 |
| участок | 5 | 21 % | 1.5 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 38 688 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 244 000 ₽ (6,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 006 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 33 533 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Рассвет СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Рассвет СНТ | 12 сот. | 450 000 | 37 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Рассвет СНТ | 20 сот. | 600 000 | 30 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Пальчино СПР СНТ | 8,2 сот. | 373 000 | 45 488 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Рассвет СНТ | 8,2 сот. | 460 000 | 56 098 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Пальчино СПР СНТ | 17 сот. | 850 000 | 50 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Пальчино СПР СНТ | 10 сот. | 560 000 | 56 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Пальчино СПР СНТ | 7,1 сот. | 300 000 | 42 254 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Пальчино СПР СНТ | 16 сот. | 500 000 | 31 250 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Пальчино СПР СНТ | 12 сот. | 1 050 000 | 87 500 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 53 030 / 60 000 / 81 967 |
| цена объекта | 1 250 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 062 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 879 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 785 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 691 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 503 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -59 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −4 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −4 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 14.5 км | Якоть СНТ | 30 м² | 4,1 сот. | 1 800 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.6 км | Рыбное пос. | 30 м² | 4,1 сот. | 1 700 000 | 56 667 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.5 км | Гора д. | 31 м² | 7 сот. | 750 000 | 24 194 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.2 км | Пузино д. | 30 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Вишенка СНТ | 33 м² | 6,3 сот. | 1 750 000 | 53 030 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.2 км | Нива СНТ | 30 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.2 км | Алексеевское лесн-во пос. | 30,5 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 81 967 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Полесье СНТ | 25 м² | 5 сот. | 500 000 | 20 000 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18 км | Золотилово д. | 30,5 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 81 967 | снято (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.2 км | Совхоза Буденновец пос. | 32 м² | 7 сот. | 3 800 000 | 118 750 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 08.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.10.2026 | 1 250 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 1 250 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 09.11.2026 16:21 | снято | 1 250 000 → — |
Описание
Арт. 138199578 Уважаемые покупатели! Мы рады предложить вам дачный дом площадью 30 кв.м, расположенный на участке в 6.3 соток по адресу: Московская область, Сергиево-Посадский район, деревня Пальчино, СНТ "Рассвет". О доме: В 2000 году был построен Торг.