Ярославское ш., 81 км от МКАД
Химик СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 47 м², участок 7,5 сот., дерево, 2009 год.
Цена 1,65 млн ₽; цена не менялась с 22.10.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 68 %
Земля ≈103 тыс. ₽/сот. × 7,5 сот. = 771 тыс. → дом ≈879 тыс. ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 30 тыс.–70 тыс. ₽/м², медиана 43 тыс.
Ремонт ≈840 тыс., покупка после торга ≈1,4 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,09 млн / целевая ≈1,88 млн / пессимист. ≈1,67 млн → от пессимистичной прибыль −572 тыс. ₽, маржа −34 %, ROI −25 %.
Коммуникации: вода — есть; нет септика (канализации нет); газ — нет; отопление — нет; свет — нет.
До ст. пл. 83 км ≈6,7 км по прямой; до МКАД 81 км, на машине ≈1 ч 16 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №10626
Рейтинг 21/100 · уверенность 68 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 62 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 27 % | 5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 64 % | 3.9 |
| участок | 5 | 32 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 61 % | 8.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 102 778 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 771 000 ₽ (7,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 879 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 702 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Химик-2 СНТ | 12 сот. | 2 150 000 | 179 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 30 сот. | 6 000 000 | 200 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 6 сот. | 250 000 | 41 667 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 5,8 сот. | 700 000 | 120 690 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Химик СНТ | 9 сот. | 1 000 000 | 111 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Химик СНТ | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 3 сот. | 100 000 | 33 333 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | Березка-4А СНТ | 13 сот. | 1 600 000 | 123 077 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 11 сот. | 1 350 000 | 122 727 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 47 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 840 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 29 980 / 43 222 / 69 565 |
| цена объекта | 1 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 402 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 089 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 985 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 880 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 671 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -571 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −34 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −25 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | 46 м² | 5,9 сот. | 3 200 000 | 69 565 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.9 км | 46,4 м² | 5,9 сот. | 3 100 000 | 66 810 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.2 км | Сватково СНТ | 45 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 44 444 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Весна СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 30 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Лесная Поляна СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 33 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Дубининское д. | 50 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 54 000 | снято (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Дубрава СНТ | 46 м² | 5 сот. | 1 450 000 | 31 522 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Энергия СНТ | 50 м² | 6,2 сот. | 2 100 000 | 42 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Загорье СНТ | 50 м² | 6,5 сот. | 1 499 000 | 29 980 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Ветеран СНТ | 48 м² | 10 сот. | 2 990 000 | 62 292 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.10.2026 | 1 650 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 1 650 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 117599032 Уважаемые покупатели! Вашему вниманию предлагается дачный дом. Расположенный в г.Краснозаводск. О ДОМЕ Дом 2 этажный, общей площадью 47,5 кв.м. Фундамент столбы, установлены на глубину не промерзания. Сверху надстроены кирпичной