Ярославское ш., 66 км от МКАД
Дубининское-1 СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 53 м², участок 6 сот., дерево.
Цена 1,65 млн ₽; цена не менялась с 29.10.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 63 %
Земля ≈93 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 558 тыс. → дом ≈1,09 млн ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 31 тыс.–68 тыс. ₽/м², медиана 42 тыс.
Ремонт ≈960 тыс., покупка после торга ≈1,4 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,22 млн / целевая ≈2 млн / пессимист. ≈1,78 млн → от пессимистичной прибыль −584 тыс. ₽, маржа −33 %, ROI −25 %.
Коммуникации: вода — есть; нет септика (канализации нет); газ — нет; отопление — есть; свет — есть.
До ст. пл. 83 км ≈2,5 км по прямой; до МКАД 66 км, на машине ≈58 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №10625
Рейтинг 27/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 61 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 49 % | 8.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 96 % | 5.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 55 % | 8.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 93 080 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 558 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 092 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 604 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Кругозор СНТ | 12,9 сот. | 2 400 000 | 186 047 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Кругозор СНТ | 7,7 сот. | 385 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Дивный-2 ТСН | 9,1 сот. | 1 950 000 | 214 286 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Родник СНТ | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Локомотив-3 СНТ | 8 сот. | 750 000 | 93 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Локомотив-3 СНТ | 7 сот. | 800 000 | 114 286 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Дивный-3 ТСН | 7 сот. | 650 000 | 92 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Наш Дивный СНТ | 11 сот. | 1 700 000 | 154 545 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Дивный-3 ТСН | 6,6 сот. | 900 000 | 136 364 | снят (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Дивный-2 ТСН | 10,5 сот. | 1 590 000 | 151 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 53 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 960 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 132 / 42 357 / 68 421 |
| цена объекта | 1 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 402 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 224 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 113 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 002 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 779 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -583 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −33 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −25 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Дубрава СНТ | 53 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 31 132 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Солнечное СНТ | 50 м² | 5,5 сот. | 1 850 000 | 37 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Свет СНТ | 57 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 57 895 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Радуга и Эльбрус СНТ | 57 м² | 7,8 сот. | 3 900 000 | 68 421 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Лесная Поляна СТ | 55,9 м² | 6 сот. | 3 800 000 | 67 979 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Лесная Поляна СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 33 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | 40 лет Октября СНТ | 54,3 м² | 8 сот. | 2 300 000 | 42 357 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Дубининское д. | 50 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 54 000 | снято (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Энергия СНТ | 50 м² | 6,2 сот. | 2 100 000 | 42 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Зеленая Горка ДНП | 48,9 м² | 7,7 сот. | 9 000 000 | 184 049 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.10.2026 | 1 650 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 1 650 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 123607776 Уважаемые покупатели! Продается отличная, теплая дача с хорошей перспективой для обустройства под зимнее проживание. Дача расположена в стародачном месте СНТ "Дубрава" Сергиево Посадского района, Московской области. ДОМ: Двухэтажный