Ярославское ш., 59 км от МКАД
Сергиев Посад г., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 35,5 м², участок 5,5 сот., дерево.
Цена 1,95 млн ₽; цена не менялась с 31.08.2026.
Рейтинг 76/100 · уверенность 60 %
Земля рядом ≈723 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 2 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 54 тыс.–163 тыс. ₽/м², медиана 118 тыс.
Ремонт ≈510 тыс., покупка после торга ≈1,66 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,4 млн / целевая ≈3,96 млн / пессимист. ≈3,52 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,35 млн ₽, маржа 38 %, ROI 62 %.
Коммуникации: вода — есть; канализация — есть; газ — нет; отопление — есть; свет — есть.
До ст. Сергиев Посад ≈2,7 км по прямой; до МКАД 59 км, на машине ≈53 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №10622
Рейтинг 76/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 59 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 50 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 59 % | 12.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 6.8 |
| участок | 5 | 14 % | 1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 5.4 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 723 214 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 2 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 3 978 000 ₽ (5,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | 30 сот. | 28 000 000 | 933 333 | снят (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 9 сот. | 9 500 000 | 1 055 556 | снят (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 15 сот. | 14 500 000 | 966 667 | снят (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | Птицеград пос. | 25 сот. | 20 000 000 | 800 000 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Глинково с. | 6 сот. | 2 700 000 | 450 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Глинково с. | 15 сот. | 15 000 000 | 1 000 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Глинково с. | 12 сот. | 9 000 000 | 750 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Глинково с. | 30 сот. | 25 000 000 | 833 333 | снят (цена объявления) 12.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Глинково с. | 14 сот. | 10 000 000 | 714 286 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | 15 сот. | 9 500 000 | 633 333 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 35,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 510 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 53 750 / 117 690 / 163 333 |
| цена объекта | 1 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 657 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 403 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 183 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 963 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 522 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 354 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 38 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 62 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.5 км | Лотос сад. уч. | 35,5 м² | 5,5 сот. | 1 950 000 | 54 930 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | 37,3 м² | 3 сот. | 4 999 999 | 134 048 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.6 км | Союз СНТ | 36 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 69 444 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Чарково д. | 37,5 м² | 5 сот. | 3 800 000 | 101 333 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Садовод СНТ (Гражданский пос.) | 40 м² | 6,5 сот. | 2 490 000 | 62 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Ивушка СНТ | 36,2 м² | 6,3 сот. | 5 100 000 | 140 884 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | 39,2 м² | 7,5 сот. | 6 200 000 | 158 163 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.4 км | Вихрево д. | 36,2 м² | 6,3 сот. | 5 100 000 | 140 884 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Горизонт СНТ | 40 м² | 5 сот. | 2 150 000 | 53 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | 30 м² | 6 сот. | 4 900 000 | 163 333 | снято (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.08.2026 | 1 950 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 1 950 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
id:1532. Уютная дача в живописных местах Ваш уголок комфорта! Предлагается к продаже жилой дом площадью 35 м на участке 5,4 сотки в закрытом садовом некоммерческом товариществе "Лотос". Участок и дом идеально подходят для комфортного проживания как