Ярославское ш., 60 км от МКАД
Сергиев Посад г., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 30 м², участок 2,5 сот.
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 12.09.2026.
Рейтинг 65/100 · уверенность 59 %
Земля ≈587 тыс. ₽/сот. × 2,5 сот. = 1,47 млн → дом ≈533 тыс. ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км, 78 тыс.–156 тыс. ₽/м², медиана 102 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,64 млн / целевая ≈3,27 млн / пессимист. ≈2,91 млн → от пессимистичной прибыль ≈810 тыс. ₽, маржа 28 %, ROI 39 %.
Коммуникации: вода — есть; канализация — есть; газ — есть; отопление — есть; свет — есть.
До ст. Топорково ≈2,9 км по прямой; до МКАД 60 км, на машине ≈57 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №10621
Рейтинг 65/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 27 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 77 % | 38.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 57 % | 12.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 93 % | 6.6 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 100 % | 7.1 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 586 666 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 467 000 ₽ (2,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 533 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 767 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | 7,7 сот. | 5 950 000 | 772 727 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 10 сот. | 7 700 000 | 770 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 7,5 сот. | 4 700 000 | 626 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 24 сот. | 16 000 000 | 666 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 6 сот. | 3 800 000 | 633 333 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 5,7 сот. | 5 100 000 | 894 737 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 23 сот. | 12 500 000 | 543 478 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 9 сот. | 6 300 000 | 700 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 7,5 сот. | 4 300 000 | 573 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 10 сот. | 3 800 000 | 380 000 | снят (цена объявления) 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 78 333 / 102 041 / 156 000 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 638 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 456 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 274 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 910 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 810 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 28 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 39 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.4 км | 30 м² | 2,8 сот. | 4 500 000 | 150 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.6 км | 30 м² | 2 сот. | 2 350 000 | 78 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.8 км | 30 м² | 2 сот. | 2 350 000 | 78 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.8 км | 30 м² | 3 сот. | 3 000 000 | 100 000 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | 25 м² | 3,5 сот. | 3 900 000 | 156 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.6 км | 34 м² | 3 сот. | 3 200 000 | 94 118 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.6 км | 34,3 м² | 1,3 сот. | 3 500 000 | 102 041 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.9 км | 36,6 м² | 2,3 сот. | 3 900 000 | 106 557 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.7 км | 37,3 м² | 3 сот. | 4 999 999 | 134 048 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.09.2026 | 2 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 137108443 Уважаемые покупатели! Предлагаю к приобретению часть дома, расположенного в черте города, мкр. Северный! Удобный подъезд к дому, вся инфраструктура в шаговой доступности: детский сад, школа, магазины, рынок, аптеки, остановка