Ярославское ш., 57 км от МКАД
Химик-2 СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 43 м², участок 5 сот., дерево.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 09.11.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 62 %
Земля ≈278 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 1,39 млн → дом ≈1,11 млн ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 54 тыс.–237 тыс. ₽/м², медиана 89 тыс.
Ремонт ≈860 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,66 млн / целевая ≈3,3 млн / пессимист. ≈2,93 млн → от пессимистичной прибыль −55 тыс. ₽, маржа −2 %, ROI −2 %.
Коммуникации: нет септика (канализации нет); отопление — нет; свет — есть.
До ст. Сергиев Посад ≈2,8 км по прямой; до МКАД 57 км, на машине ≈54 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №10613
Рейтинг 25/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 81 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 61 % | 11.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 94 % | 5.7 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 40 % | 5.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 277 778 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 389 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 111 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 837 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Афанасовский пос. | 4 сот. | 1 700 000 | 425 000 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Афанасовский пос. | 18 сот. | 5 000 000 | 277 778 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Рябинка СНТ | 6 сот. | 2 000 000 | 333 333 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Автомобилист-2 СТ | 5 сот. | 1 400 000 | 280 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Горизонт СТ (Клушино д.) | 4 сот. | 990 000 | 247 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Рада СНТ | 9 сот. | 2 500 000 | 277 778 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Дружба-2 СНТ | 5,1 сот. | 3 150 000 | 617 647 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Дружба-2 СНТ | 4 сот. | 1 300 000 | 325 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Чарково д. | 8 сот. | 2 097 000 | 262 125 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Дружба СНТ | 4,2 сот. | 1 250 000 | 297 619 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 43 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 860 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 53 750 / 88 710 / 237 209 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 663 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 480 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 297 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 930 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -55 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −2 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −2 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.8 км | 43 м² | — | 10 200 000 | 237 209 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Горизонт СНТ | 40 м² | 5 сот. | 2 150 000 | 53 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Чарково д. | 37,5 м² | 5 сот. | 3 800 000 | 101 333 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Афанасовский пос. | 50 м² | 6 сот. | 6 200 000 | 124 000 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | 46 м² | 5,5 сот. | 3 500 000 | 76 087 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.6 км | 39,2 м² | 7,5 сот. | 6 200 000 | 158 163 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.5 км | Садовод СНТ (Гражданский пос.) | 40 м² | 6,5 сот. | 2 490 000 | 62 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Березка СНТ | 42 м² | 6,6 сот. | 2 950 000 | 70 238 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | 37,3 м² | 3 сот. | 4 999 999 | 134 048 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.2 км | 47,9 м² | 4 сот. | 2 800 000 | 58 455 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.11.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 17:59 | новый объект | — → 2 500 000 |
Описание
Номер объекта: 537297. Хотите дачу с пропиской в черте города! Не упустите возможность! Дача расположена в 3 км от города Сергиев посад! На участке зарегистрирован жилой дом! (Можно прописаться) Участок сухой, правильной формы, с декоративными и