Ярославское ш., 59 км от МКАД
Сергиев Посад г., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 74,2 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 2,7 млн ₽, снижали с 3,6 млн; первая цена 3,6 млн ₽ от 16.10.2026.
Рейтинг 33/100 · уверенность 56 %
Земля рядом ≈723 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,6 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: приличные 6 в 10 км, 33 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 56 тыс.
Ремонт ≈1,28 млн, покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,2 млн / целевая ≈3,78 млн / пессимист. ≈3,36 млн → от пессимистичной прибыль −216 тыс. ₽, маржа −6 %, ROI −6 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: вода — есть; канализация — есть; газ — нет; отопление — есть; свет — есть.
До ст. Сергиев Посад ≈2,7 км по прямой; до МКАД 59 км, на машине ≈53 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №10612
Рейтинг 33/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 64 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 59 % | 12.6 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 6.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 5.4 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 723 214 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,6 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 4 339 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | 30 сот. | 28 000 000 | 933 333 | снят (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 9 сот. | 9 500 000 | 1 055 556 | снят (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 15 сот. | 14 500 000 | 966 667 | снят (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | Птицеград пос. | 25 сот. | 20 000 000 | 800 000 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Глинково с. | 6 сот. | 2 700 000 | 450 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Глинково с. | 15 сот. | 15 000 000 | 1 000 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Глинково с. | 12 сот. | 9 000 000 | 750 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Глинково с. | 30 сот. | 25 000 000 | 833 333 | снят (цена объявления) 12.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Глинково с. | 14 сот. | 10 000 000 | 714 286 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | 15 сот. | 9 500 000 | 633 333 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 74,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 284 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | приличные 6 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 32 710 / 55 600 / 99 738 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 204 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 994 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 784 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 363 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -216 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −6 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −6 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 6 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.7 км | Высоково СНТ да: «ванной» + «ремонт» | 73 м² | 6 сот. | 4 650 000 | 63 699 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Дубининское д. да: «ванная» + «отделка» | 80 м² | 6 сот. | 3 800 000 | 47 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Яндова СНТ да: «ванные» + «мебель» | 74,9 м² | 6 сот. | 2 450 000 | 32 710 | снято (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Дружба СНТ да: «санузле» + «ремонт» | 72 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 34 722 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Нива дп да: «душевая кабинка» + «кухонный гарнитур» | 81 м² | 6 сот. | 5 900 000 | 72 840 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Маньково ТСН КП да: «санузел» + «ремонт» | 80,2 м² | 6 сот. | 7 999 000 | 99 738 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.10.2026 | 3 600 000 | история площадки |
| 19.10.2026 | 2 700 000 (−900 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 700 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 143429183 Двух этажная дача при вЪезде в Сергиев Посад СНТ "Загорье", по сути два дома на одном участке, не далеко город , участок 6 соток, огорожен забором , при желании можно расширить! На территори СНТ имеется пруд с оборудованным пляжем и