Ярославское ш., 57 км от МКАД
Сергиев Посад г., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 53 м², участок 4,8 сот., брус, 2008 год.
Цена 2,75 млн ₽, снижали с 3,2 млн; первая цена 3,2 млн ₽ от 31.08.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 63 %
Земля ≈41 тыс. ₽/сот. × 4,8 сот. = 195 тыс. → дом ≈2,56 млн ₽, 48 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 38 тыс.–179 тыс. ₽/м², медиана 64 тыс.
Ремонт ≈960 тыс., покупка после торга ≈2,34 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,29 млн / целевая ≈2,96 млн / пессимист. ≈2,63 млн → от пессимистичной прибыль −664 тыс. ₽, маржа −25 %, ROI −20 %.
Коммуникации: вода — есть; газ — нет; свет — есть.
До ст. Сергиев Посад ≈1,5 км по прямой; до МКАД 57 км, на машине ≈53 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №10611
Рейтинг 27/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 101 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 61 % | 11.2 |
| торг | 5 | 94 % | 5.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 7 % | 0.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 40 625 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 195 000 ₽ (4,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 555 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 48 208 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | 12 сот. | 2 050 000 | 170 833 | снят (цена объявления) 05.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | Авиатор СНТ | 13,5 сот. | 1 130 000 | 83 704 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | 25 сот. | 20 000 000 | 800 000 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | Авиатор СНТ | 6 сот. | 200 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Авиатор СНТ | 30 сот. | 10 550 000 | 351 667 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Авиатор СНТ | 12 сот. | 300 000 | 25 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Авиатор СНТ | 32 сот. | 2 000 000 | 62 500 | снят (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | 6,4 сот. | 800 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.1 км | 14 сот. | 2 100 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | 15 сот. | 500 000 | 33 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 53 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 960 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 38 241 / 64 228 / 179 000 |
| цена объекта | 2 750 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 337 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 293 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 128 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 964 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 634 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -663 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −25 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −20 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.3 км | 52 м² | 3 сот. | 6 100 000 | 117 308 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 57,8 м² | 6 сот. | 3 250 000 | 56 228 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | Садовод СНТ (Гражданский пос.) | 50 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 49,1 м² | 5,3 сот. | 7 500 000 | 152 749 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.5 км | 50 м² | 4,5 сот. | 8 950 000 | 179 000 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.4 км | 56,4 м² | 3 сот. | 4 750 000 | 84 220 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.2 км | Кварц СНТ | 52,3 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 38 241 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Загорские Зори СНТ | 52,3 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 42 065 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Загорье СНТ | 53 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 50 943 | снято (цена объявления) 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | 47,9 м² | 4 сот. | 2 800 000 | 58 455 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.08.2026 | 3 200 000 | история площадки |
| 29.09.2026 | 2 800 000 (−400 000) | история площадки |
| 16.10.2026 | 2 650 000 (−150 000) | история площадки |
| 19.10.2026 | 2 850 000 (+200 000) | история площадки |
| 29.10.2026 | 2 750 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 750 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
id:1668. Уютная брусовая дача с урожайным садом и теплицей в СНТ Садовод Продаётся не просто участок, а настоящая Дача с урожаем! Дом из бруса с приятным запахом дерева. Внутри всё скромно, но очень уютно и готово к проживанию. Планировка: Комната: Торг.