Ярославское ш., 12 км от МКАД
Пушкино г., Пушкинский гор. округ
Дом 45 м², участок 4 сот., дерево.
Цена 2,8 млн ₽; цена не менялась с 12.10.2026.
Рейтинг 88/100 · уверенность 65 %
Земля ≈784 тыс. ₽/сот. × 4 сот. = 3,14 млн → дом −337 тыс. ₽, −7 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 74 тыс.–231 тыс. ₽/м², медиана 126 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,74 млн / целевая ≈5,17 млн / пессимист. ≈4,59 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,61 млн ₽, маржа 35 %, ROI 54 %.
Коммуникации: вода — есть; канализация — есть; газ — есть; отопление — есть; свет — есть; баня/сауна.
До ст. Пушкино ≈0,5 км по прямой; до МКАД 12 км, на машине ≈18 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №10610
Рейтинг 88/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 53 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 100 % | 6.1 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 784 235 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 3 137 000 ₽ (4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −337 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −7 489 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | 15 сот. | 12 950 000 | 863 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | Пушкино СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | 8,3 сот. | 8 600 000 | 1 036 145 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | Пушкино СНТ | 50 сот. | 43 000 000 | 860 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | 7,9 сот. | 5 509 000 | 697 342 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 6 сот. | 7 700 000 | 1 283 333 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | Пушкино СНТ | 8 сот. | 7 589 800 | 948 725 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 20 сот. | 17 800 000 | 890 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 10 сот. | 7 589 800 | 758 980 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 3 сот. | 5 000 000 | 1 666 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 74 444 / 126 218 / 230 947 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 741 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 454 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 167 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 593 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 613 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 35 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 54 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.9 км | 45 м² | 2,3 сот. | 4 600 000 | 102 222 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2 км | 43,5 м² | 4,7 сот. | 5 500 000 | 126 437 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.5 км | 42 м² | 2,1 сот. | 8 000 000 | 190 476 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.6 км | 43,3 м² | 6 сот. | 10 000 000 | 230 947 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.4 км | Правдинский пгт | 45 м² | 2 сот. | 3 350 000 | 74 444 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | 50 м² | 6 сот. | 8 800 000 | 176 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.3 км | 50 м² | 5 сот. | 6 900 000 | 138 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.4 км | 40 м² | 4,9 сот. | 4 800 000 | 120 000 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.7 км | 50 м² | 5 сот. | 6 300 000 | 126 000 | снято (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.2 км | 48 м² | 2,9 сот. | 3 650 000 | 76 042 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.10.2026 | 2 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
У Вас есть земельный участок и мечтаете о своём доме? Тогда Вам точно к нам! ПОСТРОИМ ВАШ НОВЫЙ ДОМ ЗА 1 МЕСЯЦ - У НАС СОБСТВЕННОЕ ПРОИЗВОДСТВО. Вы получаете полностью готовый, собранный дом - ПОД КЛЮЧ Останется расставить мебель, подключить