Ярославское ш., 56 км от МКАД
Сергиев Посад г., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 72 м², участок 10 сот.
Цена 2,95 млн ₽; цена не менялась с 12.09.2026.
Рейтинг 78/100 · уверенность 51 %
Земля рядом ≈391 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,3 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 31 тыс.–206 тыс. ₽/м², медиана 98 тыс.
Ремонт ≈1,24 млн, покупка после торга ≈2,51 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,38 млн / целевая ≈6,64 млн / пессимист. ≈5,91 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,16 млн ₽, маржа 37 %, ROI 58 %.
Коммуникации: вода — есть; канализация — есть; свет — нет.
До ст. Семхоз ≈1,6 км по прямой; до МКАД 56 км, на машине ≈53 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №10608
Рейтинг 78/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 104 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 50 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 63 % | 13.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 55 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 390 625 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,3 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 3 906 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | 12 сот. | 9 000 000 | 750 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 42 сот. | 28 300 000 | 673 810 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | Южный СНТ | 6 сот. | 2 225 000 | 370 833 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 10,2 сот. | 7 900 000 | 774 510 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 15 сот. | 11 000 000 | 733 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 15 сот. | 12 400 000 | 826 667 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | Росток СНТ | 13 сот. | 4 300 000 | 330 769 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Росток СНТ | 6 сот. | 2 700 000 | 450 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Садовод СНТ (Западный пос.) | 4 сот. | 1 150 000 | 287 500 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 12 сот. | 7 500 000 | 625 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 72 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 240 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 667 / 98 080 / 206 250 |
| цена объекта | 2 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 507 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 381 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 012 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 643 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 905 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 157 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 37 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 58 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | 72 м² | 12 сот. | 14 850 000 | 206 250 | снято (цена объявления) 12.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 71,5 м² | 12 сот. | 13 650 000 | 190 909 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.1 км | 71,7 м² | 12 сот. | 14 000 000 | 195 258 | снято (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | 73,2 м² | 5,2 сот. | 5 999 000 | 81 954 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | 73,5 м² | 5,7 сот. | 5 700 000 | 77 551 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.9 км | Колос СНТ | 73,2 м² | 5,2 сот. | 4 800 000 | 65 574 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | 71,8 м² | 8,1 сот. | 8 200 000 | 114 206 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | 69,3 м² | 6 сот. | 11 000 000 | 158 730 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 75 м² | 6 сот. | 3 350 000 | 44 667 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | Энергетик СНТ | 75 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 30 667 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.09.2026 | 2 950 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 950 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Номер объекта: 537210. Предлагаем Вашему вниманию дом площадью 72 кв.м. и участoк 10 сот. СНТ На участке расположен дом 6x6 м размерами, oбщeй плoщaдью 72 кв.м, состоящий из двух этажей, фундамент блочный. 1 этаж (брус 100 мм): хoл, cпaльня, кухня, 2