Ярославское ш., 59 км от МКАД
Сергиев Посад г., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 120 м², участок 6 сот., кирпич, 1993 год.
Цена 2,95 млн ₽; цена не менялась с 22.10.2026.
Рейтинг 45/100 · уверенность 61 %
Земля рядом ≈723 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,5 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 33 тыс.–126 тыс. ₽/м², медиана 58 тыс.
Ремонт ≈2,2 млн, покупка после торга ≈2,51 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,01 млн / целевая ≈6,31 млн / пессимист. ≈5,61 млн → от пессимистичной прибыль ≈902 тыс. ₽, маржа 16 %, ROI 19 %.
Коммуникации: вода — есть; канализация — есть; газ — нет; отопление — есть; свет — есть.
До ст. Сергиев Посад ≈2,7 км по прямой; до МКАД 59 км, на машине ≈53 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №10607
Рейтинг 45/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 9 (разброс ₽/м² 80 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 38 % | 19.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 59 % | 12.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 6.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 5.4 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 723 214 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,5 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 4 339 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | 30 сот. | 28 000 000 | 933 333 | снят (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 9 сот. | 9 500 000 | 1 055 556 | снят (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 15 сот. | 14 500 000 | 966 667 | снят (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | Птицеград пос. | 25 сот. | 20 000 000 | 800 000 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Глинково с. | 6 сот. | 2 700 000 | 450 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Глинково с. | 15 сот. | 15 000 000 | 1 000 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Глинково с. | 12 сот. | 9 000 000 | 750 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Глинково с. | 30 сот. | 25 000 000 | 833 333 | снят (цена объявления) 12.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Глинково с. | 14 сот. | 10 000 000 | 714 286 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | 15 сот. | 9 500 000 | 633 333 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 120 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 333 / 58 327 / 125 708 |
| цена объекта | 2 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 507 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 013 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 662 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 312 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 610 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 902 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 16 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 19 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.9 км | 120 м² | 8 сот. | 6 200 000 | 51 667 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.2 км | 127,2 м² | 8 сот. | 15 990 000 | 125 708 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.6 км | Дружба СНТ | 126 м² | 4 сот. | 6 800 000 | 53 968 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Смена д. | 116,6 м² | 8 сот. | 6 700 000 | 57 461 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Колос СНТ | 120 м² | 6,4 сот. | 4 000 000 | 33 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Восход-9 СНТ | 111 м² | 6 сот. | 11 980 000 | 107 928 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Лоза пос. | 124,3 м² | 8 сот. | 7 250 000 | 58 327 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Птицевод-2 СНТ | 124,3 м² | 8 сот. | 8 000 000 | 64 360 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Чарково д. | 111 м² | 6 сот. | 11 980 000 | 107 928 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | 103 м² | 5 сот. | 20 150 000 | 195 631 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.10.2026 | 2 950 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 950 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 141997710 ВНЕСЕН АВАНС!!!! Продаётся дача в охраняемом СНТ "Высоково" (Сергиево-Посадский район) Уютный дом 120 м на 6 сотках в живописном месте. Расположение: Закрытый кооператив под шлагбаумом безопасность и порядок 15 минут до Сергиева