Ярославское ш., 78 км от МКАД
Краснозаводск г., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 46,4 м², участок 5,9 сот., дерево, 2016 год.
Цена 3,1 млн ₽, снижали с 3,4 млн; первая цена 3,4 млн ₽ от 31.08.2026.
Рейтинг 18/100 · уверенность 70 %
Земля ≈99 тыс. ₽/сот. × 5,9 сот. = 584 тыс. → дом ≈2,52 млн ₽, 54 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 30 тыс.–54 тыс. ₽/м², медиана 35 тыс.
Ремонт ≈828 тыс., покупка после торга ≈2,63 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,62 млн / целевая ≈1,46 млн / пессимист. ≈1,3 млн → от пессимистичной прибыль −2,17 млн ₽, маржа −167 %, ROI −62 %.
Коммуникации: вода — есть; газ — нет; свет — есть.
До ст. пл. 83 км ≈6 км по прямой; до МКАД 78 км, на машине ≈1 ч 11 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №10604
Рейтинг 18/100 · уверенность 70 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 9 (разброс ₽/м² 36 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 31 % | 5.7 |
| торг | 5 | 59 % | 3.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 69 % | 4.2 |
| участок | 5 | 17 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 98 958 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 584 000 ₽ (5,9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 516 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 54 224 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | 13 сот. | 1 600 000 | 123 077 | снят (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 12 сот. | 1 350 000 | 112 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 30 сот. | 6 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 15 сот. | 1 000 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 22.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 9 сот. | 850 000 | 94 444 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 8 сот. | 1 250 000 | 156 250 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 12 сот. | 2 300 000 | 191 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | Химик-13 СНТ | 4 сот. | 799 000 | 199 750 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | 5,4 сот. | 300 000 | 55 556 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | Березка-4А СНТ | 13 сот. | 1 600 000 | 123 077 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 46,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 828 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 29 980 / 35 106 / 54 000 |
| цена объекта | 3 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 635 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 623 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 542 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 461 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 298 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 165 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −167 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −62 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | 46 м² | 5,9 сот. | 3 200 000 | 69 565 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.9 км | Химик СНТ | 47 м² | 7,5 сот. | 1 650 000 | 35 106 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Весна СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 30 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Сватково СНТ | 45 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 44 444 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Загорье СНТ | 50 м² | 6,5 сот. | 1 499 000 | 29 980 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Дубрава СНТ | 46 м² | 5 сот. | 1 450 000 | 31 522 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Лесная Поляна СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 33 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Дубининское д. | 50 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 54 000 | снято (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Энергия СНТ | 50 м² | 6,2 сот. | 2 100 000 | 42 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | 40 лет Октября СНТ | 54,3 м² | 8 сот. | 2 300 000 | 42 357 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.08.2026 | 3 400 000 | история площадки |
| 26.10.2026 | 3 200 000 (−200 000) | история площадки |
| 06.11.2026 | 3 100 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 100 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
id:1440. Уютная дача в живописных местах Ваш уголок комфорта! Предлагается к продаже жилой дом площадью 46,4 м на участке 5,9 соток в закрытом садовом некоммерческом товариществе "Химик-4а". Участок и дом идеально подходят для комфортного проживания