Ярославское ш., 62 км от МКАД
Шильцы СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 65 м², участок 12,4 сот., дерево, 2000 год.
Цена 3,1 млн ₽; цена не менялась с 29.10.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 67 %
Земля ≈131 тыс. ₽/сот. × 12,4 сот. = 1,63 млн → дом ≈1,47 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 35 тыс.–107 тыс. ₽/м², медиана 66 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈2,63 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,27 млн / целевая ≈3,85 млн / пессимист. ≈3,42 млн → от пессимистичной прибыль −317 тыс. ₽, маржа −9 %, ROI −9 %.
Коммуникации: вода — есть; нет септика (канализации нет); газ — нет; отопление — есть; свет — есть; баня/сауна.
До ст. Топорково ≈9,2 км по прямой; до МКАД 62 км, на машине ≈55 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №10603
Рейтинг 28/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 68 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 54 % | 9.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 45 % | 2.7 |
| участок | 5 | 76 % | 4.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 50 % | 7.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 131 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 627 000 ₽ (12,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 473 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 662 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Виктория СНТ | 8,5 сот. | 2 000 000 | 235 294 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Сигнал СНТ | 6,1 сот. | 1 080 000 | 177 049 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Сигнал СНТ | 8,3 сот. | 1 490 000 | 179 518 | снят (цена объявления) 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Черемуха СНТ | 12 сот. | 1 490 000 | 124 167 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Шильцы-2 СНТ | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Шильцы-2 СНТ | 15 сот. | 2 500 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Шильцы д. | 14 сот. | 2 300 000 | 164 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Шильцы д. | 15 сот. | 2 650 000 | 176 667 | снят (цена объявления) 11.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Птицевод-3 СНТ | 12 сот. | 1 800 000 | 150 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Энергетик СНТ | 25 сот. | 2 350 000 | 94 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 65 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 276 / 65 582 / 107 143 |
| цена объекта | 3 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 635 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 273 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 059 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 846 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 418 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -317 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −9 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −9 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.3 км | Ильинки д. | 70 м² | 10 сот. | 7 500 000 | 107 143 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Глинково с. | 64,5 м² | 14 сот. | 6 500 000 | 100 775 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Дерюзино с. | 71,4 м² | 8 сот. | 7 300 000 | 102 241 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Солнечный СНТ | 56 м² | 9,2 сот. | 3 300 000 | 58 929 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Васильки СНТ | 50 м² | 12 сот. | 2 950 000 | 59 000 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Ивушка СНТ | 67,9 м² | 6,4 сот. | 4 900 000 | 72 165 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Вихрево д. | 67,6 м² | 15 сот. | 3 700 000 | 54 734 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Локомотив-3 СНТ | 64,3 м² | 10 сот. | 2 750 000 | 42 768 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Яковлево д. | 65,2 м² | 8 сот. | 2 300 000 | 35 276 | снято (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Афанасовский пос. | 69 м² | 18,2 сот. | 5 200 000 | 75 362 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.10.2026 | 3 100 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 100 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 139024707 Уважаемые покупатели! Представляем вашему вниманию уютный двухэтажный дачный дом общей площадью 65 кв.м и баню 35 кв.м, расположенные на земельном участке площадью 12.4 сотки в Сергиево-Посадском районе Московской области, в СНТ Торг.