Ярославское ш., 67 км от МКАД
Луч-2 СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 62,6 м², участок 6 сот., дерево, 1990 год.
Цена 3,2 млн ₽; цена не менялась с 26.10.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 60 %
Земля ≈146 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 879 тыс. → дом ≈2,32 млн ₽, 37 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 5 в 10 км, 70 тыс.–221 тыс. ₽/м², медиана 80 тыс.
Ремонт ≈1,15 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,2 млн / целевая ≈4,68 млн / пессимист. ≈4,16 млн → от пессимистичной прибыль ≈284 тыс. ₽, маржа 7 %, ROI 7 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: вода — есть; нет септика (канализации нет); газ — нет; отопление — есть; свет — есть.
До ст. Дубининское ≈0,3 км по прямой; до МКАД 67 км, на машине ≈1 ч 01 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №10600
Рейтинг 26/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 5 (разброс ₽/м² 171 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 15 % | 6.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 47 % | 8.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 8 % | 1.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 146 476 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 879 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 321 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 37 077 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Дубининские дачи ДНП | 10 сот. | 4 950 000 | 495 000 | снят (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Дубининские дачи ДНП | 15 сот. | 2 800 000 | 186 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Дубининские дачи ДНП | 11,4 сот. | 2 000 000 | 175 439 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Дубининские дачи ДНП | 20 сот. | 3 500 000 | 175 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Солнечный ДНТ | 7,5 сот. | 1 180 000 | 157 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Сватково СНТ | 12 сот. | 1 300 000 | 108 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Мечта СНТ | 6,2 сот. | 1 050 000 | 169 355 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Полюс СНТ | 11 сот. | 1 850 000 | 168 182 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Солнечный ДНТ | 8,4 сот. | 1 200 000 | 142 857 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Энергетик СНТ | 5,6 сот. | 690 000 | 123 214 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 62,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 152 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 5 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 70 000 / 79 545 / 220 968 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 195 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 935 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 676 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 156 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 284 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 7 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 7 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 5 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.9 км | Торбеево-ВНИИ СНТ да: «санузел» + «мебель» | 65 м² | 6 сот. | 4 550 000 | 70 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | да: «санузел» + «ремонт» | 62 м² | 6 сот. | 13 700 000 | 220 968 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | да: «санузел» + «ремонт» | 62 м² | 6 сот. | 13 700 000 | 220 968 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Никульское ТСН да: «ванной» + «ремонтом» | 66 м² | 6 сот. | 4 900 000 | 74 242 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Никульское ТСН да: «ванной» + «ремонтом» | 66 м² | 6 сот. | 5 250 000 | 79 545 | снято (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.10.2026 | 3 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 143563355 Продаётся ДАЧА 60 м2 на участке 6 соток в СНТ "Луч", Московская область, Сергиево-Посадский р-н. рядом с ЖД станцией Дом из бруса, крепкий и теплый! Хорошие дороги в СНТ, ухоженная территория! УЧАСТОК Земля сельскохозяйственного