Ярославское ш., 57 км от МКАД
Сергиев Посад г., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 57,8 м², участок 6 сот., дерево, 2003 год.
Цена 3,25 млн ₽; цена не менялась с 22.10.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 64/100 · уверенность 62 %
Земля ≈60 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 359 тыс. → дом ≈2,89 млн ₽, 50 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 54 тыс.–221 тыс. ₽/м², медиана 191 тыс.
Ремонт ≈1,06 млн, покупка после торга ≈2,76 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈11,69 млн / целевая ≈10,52 млн / пессимист. ≈9,35 млн → от пессимистичной прибыль ≈5,53 млн ₽, маржа 59 %, ROI 145 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: вода — есть; нет септика (канализации нет); газ — нет; отопление — нет; свет — есть.
До ст. Сергиев Посад ≈1,5 км по прямой; до МКАД 57 км, на машине ≈53 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №10599
Рейтинг 64/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 4 (разброс ₽/м² 46 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 61 % | 11.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 59 822 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 359 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 891 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 50 017 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | 12 сот. | 2 050 000 | 170 833 | снят (цена объявления) 05.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | Авиатор СНТ | 13,5 сот. | 1 130 000 | 83 704 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | 25 сот. | 20 000 000 | 800 000 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | Авиатор СНТ | 30 сот. | 10 550 000 | 351 667 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Авиатор СНТ | 12 сот. | 300 000 | 25 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Авиатор СНТ | 32 сот. | 2 000 000 | 62 500 | снят (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | 6,4 сот. | 800 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.1 км | 14 сот. | 2 100 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | 15 сот. | 500 000 | 33 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | 28 сот. | 1 650 000 | 58 929 | снят (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 57,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 056 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 53 888 / 190 841 / 220 968 |
| цена объекта | 3 250 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 762 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 11 685 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 11 101 000 ₽ |
| продажа: целевая | 10 516 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 9 348 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 5 529 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 59 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 145 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.8 км | Звездочка-2 СНТ да: «санузел» + «мебель» | 55,3 м² | 6 сот. | 2 980 000 | 53 888 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | да: «санузел» + «ремонт» | 62 м² | 6 сот. | 13 700 000 | 220 968 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | да: «санузел» + «ремонт» | 62 м² | 6 сот. | 13 700 000 | 220 968 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Воронцово д. да: «ванные» + «ремонтом» | 61,6 м² | 5,5 сот. | 9 900 000 | 160 714 | снято (цена объявления) 03.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.10.2026 | 3 250 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 250 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 126148944 Уважаемые покупатели! Вашему вниманию предлагается дачный дом. В СНТ "Полянка" в близи станции Семхоз, г. Сергиев Посад О ДОМЕ Дом двухэтажный общей площадью 57 кв.м. Установлен на ленточном фундаменте с на глубину не промерзания с