Ярославское ш., 69 км от МКАД
Солнечный СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 56 м², участок 9,2 сот., дерево.
Цена 3,3 млн ₽; цена не менялась с 22.10.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 65 %
Земля ≈146 тыс. ₽/сот. × 9,2 сот. = 1,34 млн → дом ≈1,96 млн ₽, 35 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 51 тыс.–142 тыс. ₽/м², медиана 65 тыс.
Ремонт ≈720 тыс., покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,85 млн / целевая ≈3,46 млн / пессимист. ≈3,08 млн → от пессимистичной прибыль −447 тыс. ₽, маржа −14 %, ROI −13 %.
Коммуникации: вода — есть; канализация — есть; газ — нет; отопление — есть; свет — есть; баня/сауна; в описании: печь.
До ст. Топорково ≈5,6 км по прямой; до МКАД 69 км, на машине ≈59 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №10598
Рейтинг 22/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 56 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 44 % | 8.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 72 % | 4.4 |
| участок | 5 | 47 % | 2.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 14 % | 2.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 145 944 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 343 000 ₽ (9,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 957 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 34 946 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Дерюзино с. | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ильинки д. | 10 сот. | 3 200 000 | 320 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ильинки д. | 13,5 сот. | 2 850 000 | 211 111 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ильинки д. | 21 сот. | 1 900 000 | 90 476 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ильинки д. | 16 сот. | 4 137 390 | 258 587 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ильинки д. | 19,8 сот. | 2 000 000 | 101 010 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Дерюзино с. | 16,5 сот. | 2 390 000 | 144 848 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Дерюзино с. | 13 сот. | 1 940 000 | 149 231 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Дерюзино с. | 9 сот. | 2 350 000 | 261 111 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Дерюзино с. | 16,5 сот. | 2 790 000 | 169 091 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 56 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 720 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 943 / 64 900 / 141 667 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 847 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 655 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 462 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 078 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -447 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −14 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −13 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.8 км | Ильинки д. | 60 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Рассвет СНТ | 55 м² | 9 сот. | 4 500 000 | 81 818 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Васильки СНТ | 50 м² | 12 сот. | 2 950 000 | 59 000 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Загорье СНТ | 53 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 50 943 | снято (цена объявления) 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Родник-2 СНТ | 54,6 м² | 6 сот. | 3 100 000 | 56 777 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Метеор СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 990 000 | 59 800 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Дивный ДНП | 60 м² | 9 сот. | 8 500 000 | 141 667 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Топорково д. | 60 м² | 10 сот. | 7 000 000 | 116 667 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | 57,8 м² | 6 сот. | 3 250 000 | 56 228 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6 км | Восход-9 СНТ | 60 м² | 6 сот. | 5 500 000 | 91 667 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.10.2026 | 3 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 137616517 Душевная дача у леса свой уголок души рядом с природой в часе от Москвы. Место для тех, кто ищет не парадный загородный дом, а настоящую дачу с лесом и белыми грибами за участком, баней, летней открытой верандой, летней кухней, печью