Ярославское ш., 64 км от МКАД
Березняки д., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 62,8 м², участок 5 сот., кирпич.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 06.09.2026.
Рейтинг 17/100 · уверенность 61 %
Земля ≈133 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 667 тыс. → дом ≈2,83 млн ₽, 45 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 33 тыс.–76 тыс. ₽/м², медиана 62 тыс.
Ремонт ≈1,26 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,72 млн / целевая ≈3,35 млн / пессимист. ≈2,97 млн → от пессимистичной прибыль −1,26 млн ₽, маржа −42 %, ROI −30 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Топорково ≈2,4 км по прямой; до МКАД 64 км, на машине ≈56 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №10597
Рейтинг 17/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 45 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 51 % | 10 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 97 % | 6.3 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 133 333 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 667 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 833 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 45 111 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Березняки д. | 7,4 сот. | 500 000 | 67 568 | снят (цена объявления) 01.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Березняки д. | 15 сот. | 2 300 000 | 153 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Березняки д. | 10 сот. | 3 600 000 | 360 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Рассвет СНТ | 12 сот. | 2 350 000 | 195 833 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Рассвет СНТ | 15 сот. | 2 000 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Березняки д. | 15 сот. | 2 000 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Рассвет СНТ | 7,5 сот. | 1 200 000 | 160 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Березняки д. | 38,8 сот. | 4 200 000 | 108 247 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Березняки д. | 8,8 сот. | 1 500 000 | 170 455 | снят (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Березняки д. | 4 сот. | 800 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 62,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 256 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 000 / 62 140 / 75 862 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 718 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 532 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 346 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 974 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 257 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −42 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −30 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Маяк СНТ | 65 м² | 6 сот. | 4 800 000 | 73 846 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Глебово СНТ | 62,8 м² | 5 сот. | 3 500 000 | 55 732 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Березняки д. | 65 м² | 6 сот. | 4 800 000 | 73 846 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Глебово СНТ | 65 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 41 538 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Яндова СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 980 000 | 33 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Солнечное СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Яндова СНТ | 68 м² | 7 сот. | 4 000 000 | 58 824 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Солнечное СНТ | 58 м² | 6 сот. | 4 400 000 | 75 862 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Глебово СНТ | 55 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 65 455 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Мечта СНТ | 71,2 м² | 5 сот. | 4 700 000 | 66 011 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.09.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается кирпичный дом площадью 62,8 м, расположенный на ухоженном участке в 5 соток в живописном районе, СНТ Глебово, возле п. Березняки. Дом 1980 года постройки. Хорошая, крепкая, ухоженная дача. Можно его утеплить, сделать санузел и канализацию.