Ярославское ш., 75 км от МКАД
Бодрость СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 65 м², участок 12 сот., монолит-кирпич.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 06.07.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 64 %
Земля ≈56 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 678 тыс. → дом ≈2,82 млн ₽, 43 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 33 тыс.–76 тыс. ₽/м², медиана 39 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈2,97 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,72 млн / целевая ≈2,45 млн / пессимист. ≈2,18 млн → от пессимистичной прибыль −2 млн ₽, маржа −92 %, ROI −48 %.
Коммуникации: вода — есть; свет — есть.
До ст. Шубино ≈2 км по прямой; до МКАД 75 км, на машине ≈1 ч 11 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №10595
Рейтинг 20/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 62 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 36 % | 6.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 56 488 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 678 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 821 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 43 400 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Бодрость СНТ | 16,3 сот. | 750 000 | 46 012 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Шубино ДНТ | 13 сот. | 1 100 000 | 84 615 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Шубино ДНТ | 15 сот. | 900 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Шубино ДНТ | 14 сот. | 790 000 | 56 429 | в продаже 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Бодрость СНТ | 17 сот. | 980 000 | 57 647 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Шубино ДНТ | 15 сот. | 850 000 | 56 667 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Шубино х. | 15,5 сот. | 950 000 | 61 290 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Шубино ДНТ | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия |
| 0.9 км | Машиностроитель СНТ | 8,6 сот. | 900 000 | 104 651 | снят (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Шубино х. | 12,8 сот. | 700 000 | 54 687 | в продаже 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 65 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 000 / 38 698 / 76 271 |
| цена объекта | 3 499 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 974 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 724 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 588 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 452 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 179 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 995 150 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −92 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −48 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.4 км | Ветеран СНТ | 63 м² | 9 сот. | 2 200 000 | 34 921 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | 50 лет Октября СНТ | 59 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 76 271 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Звезда СНТ | 59 м² | 6 сот. | 3 980 000 | 67 458 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Загорье СНТ | 80 м² | 15 сот. | 4 000 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Солнечное СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Весна СНТ | 68,8 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 34 884 | снято (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Редриковы Горы СНТ | 50 м² | 6,3 сот. | 1 650 000 | 33 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Солнечное СНТ | 58 м² | 6 сот. | 4 400 000 | 75 862 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Торбеево СНТ | 72,2 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 37 396 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Весна-2 СНТ | 72,5 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 33 103 | снято (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.07.2026 | 3 499 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 499 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу 2-х этажную, дом-65 кв. м., (кирпич 1,5 толщ, утеплен), фундамент бетонные блоки глубина-2м, крыша оцинкованное гофрированное железо, крепкий, сухой. Первый этаж, веранда-10 кв.м., (открытая), прихожая-3 кв.м., кухня- 9 кв.м, две