Ярославское ш., 72 км от МКАД
Лесная Поляна СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 93 м², участок 7 сот., дерево.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 22.08.2026.
Рейтинг 54/100 · уверенность 59 %
Земля ≈98 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 685 тыс. → дом ≈2,81 млн ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 5 в 10 км, 48 тыс.–120 тыс. ₽/м², медиана 86 тыс.
Ремонт ≈1,86 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈8,42 млн / целевая ≈7,58 млн / пессимист. ≈6,73 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,9 млн ₽, маржа 28 %, ROI 39 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. пл. 83 км ≈0,5 км по прямой; до МКАД 72 км, на машине ≈1 ч 06 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №10594
Рейтинг 54/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 61 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 79 % | 33.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 40 % | 7.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 28 % | 4.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 97 812 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 685 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 815 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 269 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Лесная Поляна СТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Леоново д. | 16 сот. | 1 500 000 | 93 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Леоново д. | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Леоново д. | 12 сот. | 650 000 | 54 167 | снят (цена объявления) 12.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Бужаниново с. | 5 сот. | 820 000 | 164 000 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Леоново д. | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Бужаниново с. | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Бужаниново с. | 5 сот. | 570 000 | 114 000 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Лесовод СТ | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Бужаниново с. | 15 сот. | 1 850 000 | 123 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 93 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 860 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 5 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 48 000 / 86 000 / 120 000 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 8 418 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 997 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 576 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 734 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 899 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 28 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 39 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 5 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.2 км | Дивный ДНП да: «санузел» + «мебель» | 100 м² | 6,5 сот. | 4 800 000 | 48 000 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Наш Дивный СНТ да: «санузел» + «ламинат» | 100 м² | 7 сот. | 11 999 999 | 120 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Нива дп да: «ванная» + «теплый пол» | 100 м² | 7,5 сот. | 8 600 000 | 86 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Гусево-2 СНТ да: «санузел» + «отделка» | 100 м² | 7 сот. | 10 300 000 | 103 000 | снято (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Яковлево ДНП да: «ванная» + «заезжай и живи» | 84 м² | 7,7 сот. | 4 990 000 | 59 405 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.08.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
СНТ Лесные поляны! До ЖД станции 83км, 4-6 минут пешком!!! Ягодные, грибные места, рыбалка, озеро с пляжем! Дом построен очень основательно, сваи уходят на 1.5 метра в грунт, пол наливной-30 см высота цементной заливки. при постройке использовался