Ярославское ш., 67 км от МКАД
Родник СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 250 м², участок 10 сот.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 22.10.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 55/100 · уверенность 49 %
Земля ≈104 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 1,04 млн → дом ≈2,46 млн ₽, 10 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 13 тыс.–105 тыс. ₽/м², медиана 49 тыс.
Ремонт ≈5 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈12,45 млн / целевая ≈11,21 млн / пессимист. ≈9,96 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,99 млн ₽, маржа 20 %, ROI 25 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. пл. 83 км ≈2 км по прямой; до МКАД 67 км, на машине ≈1 ч 00 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №10593
Рейтинг 55/100 · уверенность 49 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 114 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 50 % | 22.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 47 % | 9.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 55 % | 3.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 86 % | 13.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 104 253 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 043 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 457 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 9 828 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Дивный-2 ТСН | 9,1 сот. | 1 950 000 | 214 286 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Дивный-2 ТСН | 10,5 сот. | 1 590 000 | 151 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Свет СНТ | 6,6 сот. | 999 000 | 151 364 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Дивный-2 ТСН | 13,3 сот. | 1 350 000 | 101 504 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Приборист СНТ | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дубрава СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Дивный-2 ТСН | 12 сот. | 1 350 000 | 112 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Наш Дивный СНТ | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Дубининское д. | 8,2 сот. | 1 200 000 | 146 341 | снят (цена объявления) 20.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Дивный-2 ТСН | 6,2 сот. | 835 000 | 134 677 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 250 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 5 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 13 242 / 49 485 / 104 603 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 12 451 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 11 828 000 ₽ |
| продажа: целевая | 11 206 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 9 961 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 986 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 20 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 25 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.6 км | Березняки д. | 252,6 м² | 11,9 сот. | 12 500 000 | 49 485 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Зеленая Горка ДНП | 239 м² | 6,7 сот. | 25 000 000 | 104 603 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Березняки д. | 262 м² | 12 сот. | 12 800 000 | 48 855 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Дубининские дачи ДНП | 231 м² | 8,7 сот. | 5 400 000 | 23 377 | снято (цена объявления) 14.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | 243 м² | 15 сот. | 8 200 000 | 33 745 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7 км | Дерюзино с. | 256 м² | 15 сот. | 3 390 000 | 13 242 | снято (цена объявления) 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | 239 м² | 12 сот. | 22 500 000 | 94 142 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.6 км | 243,8 м² | 7,2 сот. | 51 330 000 | 210 541 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.2 км | 238 м² | 13 сот. | 22 500 000 | 94 538 | снято (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.9 км | 240 м² | 12 сот. | 20 000 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.10.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся строящийся дом на участке 10 соток с выходом в лес в СНТ "Родник" (рядом с деревней Алексеево). От МКАД час езды, 15 минут до города Сергиев-Посад. Дом находится в тихом и живописном месте, окружённом лесом, вдали от суеты и шума. Идеальное