Ярославское ш., 33 км от МКАД
Фомкино-4 СНТ, Пушкинский гор. округ
Дом 27 м², участок 5,4 сот., дерево.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 3,8 млн; первая цена 3,8 млн ₽ от 15.09.2026.
Рейтинг 35/100 · уверенность 63 %
Земля ≈417 тыс. ₽/сот. × 5,4 сот. = 2,25 млн → дом ≈1,25 млн ₽, 46 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 60 тыс.–196 тыс. ₽/м², медиана 104 тыс.
Ремонт ≈440 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,22 млн / целевая ≈2,9 млн / пессимист. ≈2,58 млн → от пессимистичной прибыль −838 тыс. ₽, маржа −32 %, ROI −25 %.
Коммуникации: скважина; свет — есть.
До ст. Зеленоградская ≈4,3 км по прямой; до МКАД 33 км, на машине ≈38 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №10592
Рейтинг 35/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 36 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 96 % | 20.5 |
| торг | 5 | 53 % | 3.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 82 % | 5.9 |
| участок | 5 | 13 % | 0.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 416 667 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 250 000 ₽ (5,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 250 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 46 296 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Фомкино-4 СНТ | 6,1 сот. | 3 900 000 | 639 344 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Фомкино д. | 8,7 сот. | 1 746 000 | 200 690 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Фомкино д. | 7 сот. | 2 050 000 | 292 857 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Фомкино д. | 7,4 сот. | 4 440 000 | 600 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Старейший Энергетик СНТ | 6 сот. | 5 600 000 | 933 333 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Аксенки д. | 12 сот. | 4 800 000 | 400 000 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Квант СНТ | 6 сот. | 2 800 000 | 466 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Надежда СНТ | 3,7 сот. | 2 000 000 | 540 541 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Ромашка СНТ | 10,6 сот. | 7 201 200 | 679 358 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Ромашка СНТ | 2,7 сот. | 1 600 000 | 592 593 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 27 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 440 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 59 937 / 104 286 / 196 296 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 221 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 060 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 899 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 577 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -838 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −32 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −25 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.8 км | Зеленоградский дп | 27 м² | 6 сот. | 5 300 000 | 196 296 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Нагорное-3 СНТ | 24,5 м² | 5,4 сот. | 1 800 000 | 73 469 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Зеленоградский дп | 30 м² | 4 сот. | 3 000 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Нагорное пос. | 31 м² | 6,3 сот. | 3 800 000 | 122 581 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | 26 м² | 4,4 сот. | 3 500 000 | 134 615 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4 км | Введенское д. | 32 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 78 125 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Чекмово-1 СНТ | 32 м² | 6 сот. | 3 570 000 | 111 562 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Русаль СНТ | 25 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Никулино д. | 31,7 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 59 937 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Нагорное пос. | 35 м² | 6 сот. | 3 800 000 | 108 571 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.09.2026 | 3 800 000 | история площадки |
| 26.09.2026 | 3 500 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю дачный участок с домом и летней кухней. На участке есть скважина, летний туалет и душ. Дом полностью готов к проживанию. Обшит сайдингом, установлены новые пластиковые окна. СНТ по периметру огорожено забором, автоматические ворота управляются