Ярославское ш., 72 км от МКАД
Удачное ДНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 107 м², участок 5,9 сот., дерево.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 02.10.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 68 %
Земля ≈80 тыс. ₽/сот. × 5,9 сот. = 472 тыс. → дом ≈3,03 млн ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 20 тыс.–82 тыс. ₽/м², медиана 48 тыс.
Ремонт ≈1,84 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,88 млн / целевая ≈4,39 млн / пессимист. ≈3,9 млн → от пессимистичной прибыль −913 тыс. ₽, маржа −23 %, ROI −19 %.
Коммуникации: вода — есть; канализация — есть; отопление — есть; в описании: баня.
До ст. Шубино ≈6,8 км по прямой; до МКАД 72 км, на машине ≈1 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №10591
Рейтинг 20/100 · уверенность 68 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 33 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 40 % | 7.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 63 % | 3.8 |
| участок | 5 | 17 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 33 % | 4.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 80 047 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 472 000 ₽ (5,9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 3 028 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 299 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Яковлево ДНП | 7,7 сот. | 800 000 | 103 896 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Удачное ДНТ | 10,6 сот. | 850 000 | 80 189 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Светлый ДНП | 16,4 сот. | 1 450 000 | 88 415 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Яковлево ДНП | 8,1 сот. | 800 000 | 98 765 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Светлый ДНП | 20 сот. | 3 200 000 | 160 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Яковлево д. | 30 сот. | 1 700 000 | 56 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Светлый ДНП | 21,7 сот. | 3 000 000 | 138 249 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Яковлево д. | 12 сот. | 550 000 | 45 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Яковлево д. | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Яковлево д. | 9 сот. | 1 199 000 | 133 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 107 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 840 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 000 / 48 072 / 81 500 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 877 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 633 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 389 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 902 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -913 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −23 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −19 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Яковлево д. | 100 м² | 8 сот. | 8 150 000 | 81 500 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Гагино д. | 100 м² | 7,5 сот. | 3 800 000 | 38 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Лесная опушка ДНП | 100 м² | 6,4 сот. | 2 000 000 | 20 000 | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Никульское ТСН | 100 м² | 6,6 сот. | 4 900 000 | 49 000 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Зеленая Горка ДНП | 108 м² | 8 сот. | 3 400 000 | 31 481 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Никульское ТСН | 98 м² | 6 сот. | 4 600 000 | 46 939 | снято (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Отдых СНТ | 104,6 м² | 8 сот. | 6 000 000 | 57 361 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Отдых СНТ | 110 м² | 8 сот. | 8 000 000 | 72 727 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Зеленая Горка ДНП | 104 м² | 8 сот. | 4 999 000 | 48 067 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Слободка д. | 104 м² | 8 сот. | 5 000 000 | 48 077 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.10.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача по ул. днт Удачное. Продам участок с баней и гаражом ДНТ Удачное рядом с п.Боровое. До моря на машине 15 минут, дачное общество хорошее, многие живут круглый год. На участке расположена баня с большой кухне-гостинной на первом этаже. Мансардный Торг.