Ярославское ш., 70 км от МКАД
Рогачево д., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 63 м², участок 30 сот., 1963 год.
Цена 400 тыс. ₽; цена не менялась с 27.10.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 10 раз).
Рейтинг 76/100 · уверенность 62 %
Земля рядом ≈108 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 8,1 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 34 тыс.–148 тыс. ₽/м², медиана 65 тыс.
Ремонт ≈1,26 млн, покупка после торга ≈340 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,29 млн / целевая ≈3,86 млн / пессимист. ≈3,43 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,83 млн ₽, маржа 53 %, ROI 114 %.
Коммуникации: колодец; свет — есть; в описании: газ.
До ст. пл. 83 км ≈3,2 км по прямой; до МКАД 70 км, на машине ≈1 ч 07 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №10590
Рейтинг 76/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 9 (разброс ₽/м² 32 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 50 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 43 % | 9.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 91 % | 6.5 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 107 852 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 8,1 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 3 236 000 ₽ (30 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Рогачево д. | 18 сот. | 1 500 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Рогачево д. | 15 сот. | 2 450 000 | 163 333 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Рогачево д. | 10 сот. | 1 650 000 | 165 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Рогачево д. | 12 сот. | 2 300 000 | 191 667 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Рогачево д. | 10 сот. | 2 100 000 | 210 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Рогачево д. | 25 сот. | 3 000 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Семенково д. | 13 сот. | 1 400 000 | 107 692 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Семенково д. | 5 сот. | 1 300 000 | 260 000 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Рогачево д. | 25 сот. | 2 500 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Семенково д. | 12 сот. | 1 300 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 63 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 260 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 846 / 65 018 / 147 887 |
| цена объекта | 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 340 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 286 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 072 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 857 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 429 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 829 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 53 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 114 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.6 км | Бужаниново с. | 60 м² | 16 сот. | 3 650 000 | 60 833 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | 69 м² | 24 сот. | 4 299 000 | 62 304 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.2 км | Зеленая Горка ДНП | 62 м² | 17 сот. | 15 800 000 | 254 839 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Митино д. | 60 м² | 17 сот. | 4 950 000 | 82 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Игнатьево д. | 56 м² | 19 сот. | 3 999 000 | 71 411 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | 54,6 м² | 15 сот. | 3 550 000 | 65 018 | снято (цена объявления) 24.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.9 км | Коврово д. | 59,5 м² | 30 сот. | 3 500 000 | 58 824 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | 71 м² | 30 сот. | 10 500 000 | 147 887 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.6 км | Дивный ДНП | 60 м² | 15 сот. | 8 000 000 | 133 333 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Редриковы Горы д. | 65 м² | 27 сот. | 2 200 000 | 33 846 | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.10.2026 | 400 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 400 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом в тихом месте рядом озеро зарыблено (местным бесплатно) Косули гуляют по полям (хорошее охотхозяйство рядом) Отопление 2 печи, вода колодец, электричество, газ привозят по звонку. Днепр в 15 мин Рогачевский район