Ярославское ш., 39 км от МКАД
Русаль СНТ, Пушкинский гор. округ
Дом 60 м², участок 8,7 сот., дерево.
Цена 1,8 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 29.10.2026.
Рейтинг 77/100 · уверенность 58 %
Земля рядом ≈251 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,2 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 43 тыс.–159 тыс. ₽/м², медиана 86 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,75 млн / целевая ≈4,28 млн / пессимист. ≈3,8 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,07 млн ₽, маржа 28 %, ROI 39 %.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. Красноармейск ≈1,2 км по прямой; до МКАД 39 км, на машине ≈41 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №10589
Рейтинг 77/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 80 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 78 % | 39.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 87 % | 18.7 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 43 % | 3.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 250 880 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,2 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 2 183 000 ₽ (8,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Русаль СНТ | 6,6 сот. | 3 800 000 | 575 758 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Русаль СНТ | 3,7 сот. | 4 990 000 | 1 348 649 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | 3,7 сот. | 1 150 000 | 310 811 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 16,8 сот. | 8 000 000 | 476 190 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Русаль СНТ | 11 сот. | 1 600 000 | 145 455 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Путилово с. | 5,7 сот. | 873 710 | 153 282 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Путилово с. | 10 сот. | 3 000 000 | 300 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | 5,4 сот. | 1 450 000 | 268 519 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | 10 сот. | 3 500 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | Год-45 СНТ | 6 сот. | 1 470 000 | 245 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 42 857 / 85 620 / 159 490 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 751 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 513 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 276 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 801 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 071 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 28 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 39 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.5 км | Геодезия-9 СНТ | 59,8 м² | 6,7 сот. | 3 050 000 | 51 003 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Лепешки д. | 62,7 м² | 9,7 сот. | 10 000 000 | 159 490 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 64,5 м² | 6,8 сот. | 7 800 000 | 120 930 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.3 км | Лесные Поляны-1 СНТ | 58 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 48 276 | снято (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Заречье-5 СНТ | 56 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 42 857 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Трудпоселок СНТ | 56 м² | 12 сот. | 3 400 000 | 60 714 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Медик-1 СНТ | 57 м² | 12 сот. | 6 300 000 | 110 526 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Воря-3 СНТ | 54,2 м² | 8,3 сот. | 6 500 000 | 119 926 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 50 м² | 5,5 сот. | 6 500 000 | 130 000 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.5 км | Назарово д. | 58 м² | 9,6 сот. | 3 200 000 | 55 172 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.10.2026 | 3 000 000 | история площадки |
| 06.11.2026 | 1 800 000 (−1 200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 1 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаем два смежных участка с летним домиком, расположенные по адресу: М.О., г. Красноармейск, СНТ "Русаль". СНТ находиться в границах города, что создает ряд преимуществ. 1) Рядом вся инфраструктура города 2) Не надо тратить много времени, чтоб Торг.