Ярославское ш., 62 км от МКАД
Шильцы д., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 58 м², участок 5,2 сот., кирпич.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 06.09.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 59 %
Земля ≈124 тыс. ₽/сот. × 5,2 сот. = 647 тыс. → дом ≈1,85 млн ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 19 тыс.–73 тыс. ₽/м², медиана 48 тыс.
Ремонт ≈1,16 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3 млн / целевая ≈2,7 млн / пессимист. ≈2,4 млн → от пессимистичной прибыль −886 тыс. ₽, маржа −37 %, ROI −27 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Сергиев Посад ≈9,6 км по прямой; до МКАД 62 км, на машине ≈54 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №10588
Рейтинг 24/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 42 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 54 % | 10.6 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 42 % | 2.7 |
| участок | 5 | 11 % | 0.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 23 % | 3.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 124 375 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 647 000 ₽ (5,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 853 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 31 948 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Шильцы д. | 15 сот. | 2 650 000 | 176 667 | снят (цена объявления) 11.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Шильцы д. | 14 сот. | 2 300 000 | 164 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Шильцы-2 СНТ | 15 сот. | 2 500 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Шильцы-2 СНТ | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Черемуха СНТ | 12 сот. | 1 490 000 | 124 167 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Птицевод-3 СНТ | 12 сот. | 1 800 000 | 150 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Энергетик СНТ | 25 сот. | 2 350 000 | 94 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Энергетик СНТ | 10 сот. | 1 550 000 | 155 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Птицевод-3 СНТ | 18 сот. | 2 200 000 | 122 222 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Птицевод-3 СНТ | 6 сот. | 1 250 000 | 208 333 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 58 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 160 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 18 750 / 48 286 / 73 214 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 999 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 849 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 699 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 399 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -886 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −37 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −27 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.5 км | Птицевод СНТ | 56,9 м² | 5,5 сот. | 2 690 000 | 47 276 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ветеран СНТ | 67 м² | 5,6 сот. | 2 650 000 | 39 552 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Яндова СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 980 000 | 33 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Родник-2 СНТ | 64 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 18 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Афанасовский пос. | 57 м² | 6 сот. | 9 499 999 | 166 667 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Шильцы СНТ | 71 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 49 296 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Афанасовский пос. | 59,7 м² | 6,1 сот. | 9 500 000 | 159 129 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Ильинское СНТ | 66,5 м² | 6 сот. | 3 790 000 | 56 992 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Химик-2 СНТ | 56,4 м² | 5 сот. | 3 750 000 | 66 489 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | 56 м² | 5,3 сот. | 4 100 000 | 73 214 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.09.2026 | 3 000 000 | история площадки |
| 18.09.2026 | 2 500 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Вашему вниманию предлагаем небольшую дачу для круглогодичного проживания по адресу Московская обл., Сергиево-Посадский р-н, д Шильцы СНТ Ветеран, 68. Дача построена из бревна внутри обшита вагонкой. Фундамент кирпичный имеется сухой подвал ,вокруг