Ярославское ш., 68 км от МКАД
Весна-2 СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 73 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 550 тыс. ₽, снижали с 750 тыс.; первая цена 750 тыс. ₽ от 17.06.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 44/100 · уверенность 63 %
Земля ≈67 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 400 тыс. → дом ≈150 тыс. ₽, 2 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 18 тыс.–87 тыс. ₽/м², медиана 34 тыс.
Ремонт ≈1,36 млн, покупка после торга ≈468 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,55 млн / целевая ≈2,29 млн / пессимист. ≈2,04 млн → от пессимистичной прибыль ≈210 тыс. ₽, маржа 10 %, ROI 12 %.
Коммуникации: летний водопровод.
До ст. Бужаниново ≈9,1 км по прямой; до МКАД 68 км, на машине ≈1 ч 34 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10584
Рейтинг 44/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 70 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 23 % | 9.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 46 % | 8.4 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 45 % | 2.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 66 667 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 400 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 150 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 2 055 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Геронтьево д. | 5 сот. | 450 000 | 90 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Геронтьево д. | 30 сот. | 920 000 | 30 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Сметьево д. | 18 сот. | 1 500 000 | 83 333 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Химик-13 СНТ | 4 сот. | 799 000 | 199 750 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Выпуково с. | 14 сот. | 1 290 000 | 92 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Выпуково с. | 21 сот. | 1 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Язвицы д. | 22 сот. | 999 999 | 45 454 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Выпуково с. | 15 сот. | 1 000 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 10.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Березка-4А СНТ | 13 сот. | 1 600 000 | 123 077 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | 13 сот. | 1 600 000 | 123 077 | снят (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 73 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 360 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 17 857 / 33 798 / 86 812 |
| цена объекта | 550 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 467 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 548 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 421 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 293 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 038 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 210 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 10 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 12 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.5 км | Загорье СНТ | 72 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 58 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Дубна СНТ | 80 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 40 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Медик СНТ | 69 м² | 8 сот. | 5 990 000 | 86 812 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Богородское пгт | 65,6 м² | 6,2 сот. | 5 200 000 | 79 268 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Загорье СНТ | 65 м² | 7 сот. | 2 200 000 | 33 846 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Березка СНТ | 70 м² | 6 сот. | 1 250 000 | 17 857 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Загорье КП | 66 м² | 6 сот. | 1 350 000 | 20 455 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Загорье СНТ | 80 м² | 6,5 сот. | 2 700 000 | 33 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Загорье СНТ | 80 м² | 8,5 сот. | 2 600 000 | 32 500 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Гусево СНТ | 70 м² | 6,5 сот. | 2 150 000 | 30 714 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.06.2026 | 750 000 | история площадки |
| 12.07.2026 | 700 000 (−50 000) | история площадки |
| 28.08.2026 | 600 000 (−100 000) | история площадки |
| 04.11.2026 | 550 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 550 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
6 соток в Снт, Весна, Сергиево-Посадский район. Огорожен. Летний водопровод на участке. Сруб пятистенок 6х8 на ленточном фундаменте с крышей. Цокольный этаж, 3 помещения на 1м этаже и мансарда в полный рост. Дом без отделки, надо достраивать. Само Снт в лесу с водоёмом и родником. Ворота на пульте. Есть охрана.