Ярославское ш., 73 км от МКАД
Константиново с., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 63 м², участок 4 сот., бревно.
Цена 998 тыс. ₽, снижали с 2 млн; первая цена 2 млн ₽ от 07.10.2025.
Рейтинг 26/100 · уверенность 65 %
Земля ≈56 тыс. ₽/сот. × 4 сот. = 225 тыс. → дом ≈773 тыс. ₽, 12 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 14 тыс.–72 тыс. ₽/м², медиана 36 тыс.
Ремонт ≈1,16 млн, покупка после торга ≈848 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,28 млн / целевая ≈2,06 млн / пессимист. ≈1,83 млн → от пессимистичной прибыль −182 тыс. ₽, маржа −10 %, ROI −9 %.
Коммуникации: центральный водопровод; газ — по границе.
До ст. Наугольный ≈23,4 км по прямой; до МКАД 73 км, на машине ≈1 ч 22 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10582
Рейтинг 26/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 54 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 39 % | 7.1 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | 79 % | 11.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 56 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 225 000 ₽ (4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 773 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 12 270 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Константиново с. | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Константиново с. | 7,6 сот. | 990 000 | 130 263 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Константиново с. | 28 сот. | 1 500 000 | 53 571 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Константиново с. | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Константиново с. | 12 сот. | 1 300 000 | 108 333 | снят (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Константиново с. | 10 сот. | 550 000 | 55 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Константиново с. | 12 сот. | 800 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Константиново с. | 18 сот. | 1 250 000 | 69 444 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Константиново с. | 10,1 сот. | 850 000 | 84 158 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Константиново с. | 30 сот. | 1 000 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 63 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 160 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 14 286 / 36 364 / 72 474 |
| цена объекта | 998 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 848 300 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 283 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 169 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 055 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 826 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -182 300 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −10 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −9 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Константиново с. | 63 м² | 4 сот. | 900 000 | 14 286 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Константиново с. | 61,6 м² | 5,5 сот. | 1 600 000 | 25 974 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Машутино д. | 63,3 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 47 393 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Калинка СНТ | 66 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 34 848 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Калинка СНТ | 66 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 37 879 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Восход СНТ | 68,3 м² | 6 сот. | 4 950 000 | 72 474 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Кентавр СНТ | 70 м² | 6 сот. | 3 900 000 | 55 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Михалево д. | 70 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 41 429 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Автомобилист-34 СНТ | 55 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 20 000 | снято (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Актер СНТ | 80 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 23 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.10.2025 | 2 000 000 | история площадки |
| 11.01.2026 | 1 800 000 (−200 000) | история площадки |
| 25.03.2026 | 1 500 000 (−300 000) | история площадки |
| 12.07.2026 | 1 100 000 (−400 000) | история площадки |
| 14.07.2026 | 998 000 (−102 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 998 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Всех приветствую! Продается дом. В экологически чистом районе. Рядом остановка, магазины, школа, сад, почта, сбербанк. В доме есть свет, центральная вода, по границе газ. Можно взять ещё 2 сотки. Соседи очень хорошие не скандальные. . Торг. Хороших всем покупок.