Ярославское ш., 87 км от МКАД
Федорцово д., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 27,9 м², участок 4,5 сот., бревно.
Цена 1,15 млн ₽, снижали с 1,4 млн; первая цена 1,4 млн ₽ от 20.05.2026.
Рейтинг 16/100 · уверенность 55 %
Земля ≈25 тыс. ₽/сот. × 4,5 сот. = 111 тыс. → дом ≈1,04 млн ₽, 37 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км, 51 тыс.–72 тыс. ₽/м², медиана 60 тыс.
Ремонт ≈358 тыс., покупка после торга ≈978 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,71 млн / целевая ≈1,54 млн / пессимист. ≈1,37 млн → от пессимистичной прибыль ≈36 тыс. ₽, маржа 3 %, ROI 3 %.
Коммуникации: вода — нет; в описании: печь, скважина, колодец.
До ст. Бужаниново ≈33 км по прямой; до МКАД 87 км, на машине ≈1 ч 38 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10579
Рейтинг 16/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 19 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 5 % | 2.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 19 % | 4 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 5 % | 0.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 24 565 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 111 000 ₽ (4,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 039 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 37 240 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Федорцово д. | 20 сот. | 400 000 | 20 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Федорцово д. | 12 сот. | 400 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Федорцово д. | 6,1 сот. | 700 000 | 114 754 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Федорцово д. | 8 сот. | 1 100 000 | 137 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Федорцово д. | 23 сот. | 650 000 | 28 261 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Федорцово д. | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Федорцово д. | 20 сот. | 799 000 | 39 950 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Федорцово д. | 30 сот. | 690 000 | 23 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Федорцово д. | 10 сот. | 350 000 | 35 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Федорцово д. | 15 сот. | 350 000 | 23 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 27,9 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 358 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 847 / 60 000 / 71 875 |
| цена объекта | 1 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 977 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 714 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 628 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 543 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 371 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 35 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 3 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 3 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.7 км | Калошино д. | 29,5 м² | 6,1 сот. | 1 500 000 | 50 847 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.9 км | Заполье СНТ | 30 м² | 6,2 сот. | 1 900 000 | 63 333 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.7 км | Кентавр СНТ | 32 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 71 875 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.5 км | Надежда СНТ | 30 м² | 6,5 сот. | 850 000 | 28 333 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.9 км | Виктория СНТ | 30 м² | 6,5 сот. | 1 700 000 | 56 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.05.2026 | 1 400 000 | история площадки |
| 03.07.2026 | 1 250 000 (−150 000) | история площадки |
| 21.07.2026 | 1 150 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 150 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Номер объекта: 536938. Продам дом с земельным участком Московская область, Сергиево-Посадский городской округ, д. Федорцово. Участок 4,5 сотки. Межевание проведено. Дом 27,9 кв м общая площадь. Прописка. Кирпичная печь. Подключено электричество. Воды нет, надо копать колодец или бурить скважину. Сам дом деревянный сруб. Коридор, прихожая, комната. Есть гараж. Отличный круглогодичный подъезд с центральной дороги. В пешей доступности магазины, школа, детский сад, маркетплейсы. Рядом остановка общественного транспорта. Данный объект можно приобрести в ипотеку, применить средства материнского капитала. Звоните сейчас!