Ярославское ш., 16 км от МКАД
Заозерный СНТ, Щелково гор. округ
Дом 60 м², участок 1 сот., бревно.
Цена 1,3 млн ₽; цена не менялась с 29.10.2026.
Рейтинг 34/100 · уверенность 50 %
Земля ≈152 тыс. ₽/сот. × 1 сот. = 152 тыс. → дом ≈1,15 млн ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 8 тыс.–30 тыс. ₽/м², медиана 20 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈1,1 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,03 млн / целевая ≈924 тыс. / пессимист. ≈822 тыс. → от пессимистичной прибыль −1,48 млн ₽, маржа −180 %, ROI −64 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Фрязино ≈3,7 км по прямой; до МКАД 16 км, на машине ≈38 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10577
Рейтинг 34/100 · уверенность 50 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 138 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 19.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 87 % | 5.6 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | 60 % | 9.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 152 261 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 152 000 ₽ (1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 148 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 133 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Заозерный СНТ | 5,9 сот. | 3 250 000 | 550 847 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Заозерный СНТ | 6 сот. | 1 800 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Заозерный СНТ | 13 сот. | 1 400 000 | 107 692 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Заозерный СНТ | 12,7 сот. | 1 900 000 | 149 606 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Заозерный СНТ | 22,5 сот. | 3 500 000 | 155 556 | снят (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Заозерный СНТ | 10,7 сот. | 2 000 000 | 186 916 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Лесное Фрязино-2 СНТ | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Лесное Фрязино СНТ | 8,5 сот. | 4 200 000 | 494 118 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Заозерный СНТ | 8,6 сот. | 1 300 000 | 151 163 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Заозерный СНТ | 11,1 сот. | 2 300 000 | 207 207 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 8 333 / 19 800 / 30 000 |
| цена объекта | 1 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 105 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 027 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 976 000 ₽ |
| продажа: целевая | 924 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 822 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 483 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −180 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −64 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9 км | Лосиный Парк КП | 60 м² | — | 500 000 | 8 333 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Строитель СНТ | 65 м² | — | 1 950 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 02.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.1 км | Тарасовка с. | 50 м² | 1 сот. | 990 000 | 19 800 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.10.2026 | 1 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дом 6 на 6 метров из сруба. Бревно диаметром от 250 до 300 мм. Внутри бревно отшлифовано. Второй этаж каркасный, утепление 150 мм. Дом продается на саморазбор и самовывоз. Дом продаётся без участка. Все интересующие вопросы по телефону.