Ярославское ш., 59 км от МКАД
Наш Дивный СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 60 м², участок 10 сот., каркас.
Цена 1,39 млн ₽, снижали с 1,55 млн; первая цена 1,55 млн ₽ от 23.05.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 84/100 · уверенность 57 %
Земля ≈99 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 989 тыс. → дом ≈401 тыс. ₽, 7 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 74 тыс.–104 тыс. ₽/м², медиана 81 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈1,18 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,16 млн / целевая ≈5,54 млн / пессимист. ≈4,93 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,75 млн ₽, маржа 56 %, ROI 126 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: скважина; в описании: септик (по описанию).
До ст. Дубининское ≈2,2 км по прямой; до МКАД 59 км, на машине ≈1 ч 01 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10573
Рейтинг 84/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 38 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 59 % | 10.7 |
| торг | 5 | 69 % | 4.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 95 % | 13.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 98 884 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 989 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 401 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 6 683 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Дубрава СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Дубининское д. | 8,2 сот. | 1 200 000 | 146 341 | снят (цена объявления) 20.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Наш Дивный СНТ | 8,2 сот. | 1 300 000 | 158 537 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Наш Дивный СНТ | 11 сот. | 1 700 000 | 154 545 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Наш Дивный СНТ | 7,5 сот. | 990 000 | 132 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Дивный-2 ТСН | 9,1 сот. | 1 950 000 | 214 286 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Локомотив-3 СНТ | 7 сот. | 800 000 | 114 286 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Дивный-3 ТСН | 7 сот. | 650 000 | 92 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Дивный-3 ТСН | 6,6 сот. | 900 000 | 136 364 | снят (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Локомотив-3 СНТ | 8 сот. | 750 000 | 93 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 74 286 / 81 411 / 104 054 |
| цена объекта | 1 390 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 181 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 159 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 851 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 543 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 927 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 745 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 56 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 126 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.4 км | Нива дп | 70 м² | 13,8 сот. | 5 200 000 | 74 286 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Рассвет СНТ | 73,7 м² | 5,1 сот. | 6 000 000 | 81 411 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | 74 м² | 12 сот. | 7 700 000 | 104 054 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.05.2026 | 1 550 000 | история площадки |
| 21.07.2026 | 1 500 000 (−50 000) | история площадки |
| 10.09.2026 | 1 450 000 (−50 000) | история площадки |
| 20.10.2026 | 1 390 000 (−60 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 390 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 134779519 Уважаемые покупатели, Вашему вниманию предлагается Дом 60 м2 на участке 10 соток с Тсн"Дивный-2", Сергиево-Посадский р-н, МО. Пешком 20 минут до ж/д станция 81 км. Хорошая локация. Дом. Дом каркасный 2-х этажный 6* 6 (под ремонт) на добротном ленточном фундаменте, кровля металлочерепица. Установлены окна Пвх. Коммуникации. Электричество 15 квт. Вода скважина 68 метров (вода питьевая). Септик кольца. Участок. Категория земель: земли сельскохозяйственного назначения. Вид разрешенного использования: для дачного строительства с правом возведения жилого дома с правом регистрации проживания в нем. На участке есть уличный туалет, хозблок. Участок прямоугольной формы, сухой, обработан. Огорожен забором, есть калитка и въездные ворота. Тсн. В зимний период дорога на территории чистится. Не большие членские взносы. На территории много жилых домов, в которых семьи проживают круглогодично. Доставка продуктов осуществляется. Транспортная доступность и инфраструктура рядом. Удобно добираться пешком до станции 81 км. 20-25 мин. Не спеша пешком. Удобный съезд с Ярославского шоссе. Хорошая асфальтированная дорога до Тсн. Завораживает живописная природа, расположенная рядом: лес, река, источник с чистейшей питьевой водой. Не далеко находится Торбеево озеро с оборудованным пляжем и местом для отдыха. Рядом поселок Березняки где расположена вся необходимая инфраструктура: магазины сетевые и местные, аптеки и поликлиника, школа и детский сад, отделение банка, рынки. До Сергиев Посада регулярно ходят маршрутки и автобусы. 1 взрослый собственник. Без обременений. Звоните, отвечу на все интересующие Вас вопросы. С удовольствием организую оперативный показ, быстрый выход на сделку. Безопасность сделки обеспечена стандартами работы Гильдии риелторов Московской области.