Ярославское ш., 68 км от МКАД
Первомайский СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 80 м², участок 9 сот., газоблок.
Цена 1,5 млн ₽; цена не менялась с 17.06.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 58 %
Земля ≈60 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 537 тыс. → дом ≈963 тыс. ₽, 12 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 19 тыс.–73 тыс. ₽/м², медиана 38 тыс.
Ремонт ≈1,6 млн, покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,83 млн / целевая ≈2,55 млн / пессимист. ≈2,26 млн → от пессимистичной прибыль −611 тыс. ₽, маржа −27 %, ROI −21 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. пл. 83 км ≈13,8 км по прямой; до МКАД 68 км, на машине ≈1 ч 23 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10572
Рейтинг 25/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 69 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 46 % | 8.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 9 % | 0.6 |
| участок | 5 | 45 % | 3 |
| ₽/м² дома | 12 | 80 % | 12.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 59 703 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 537 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 963 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 12 038 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Первомайский СНТ | 6,5 сот. | 350 000 | 53 846 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Богородское пгт | 11 сот. | 1 100 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Первомайский СНТ | 12,5 сот. | 400 000 | 32 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Первомайский СНТ | 10 сот. | 930 000 | 93 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Богородское пгт | 6 сот. | 160 000 | 26 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Шубино д. | 12,3 сот. | 1 200 000 | 97 561 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Шубино д. | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Шубино д. | 11 сот. | 850 000 | 77 273 | снят (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Шубино д. | 10,3 сот. | 863 500 | 83 835 | снят (цена объявления) 21.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Богородское пгт | 31,7 сот. | 16 000 000 | 504 732 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 19 375 / 37 987 / 72 829 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 830 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 688 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 547 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 264 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -611 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −27 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −21 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Богородское пгт | 80 м² | 9 сот. | 1 550 000 | 19 375 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Большие Дубравы д. | 78 м² | 9 сот. | 4 625 000 | 59 295 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.3 км | Мечта СНТ | 69,2 м² | 7,5 сот. | 2 550 000 | 36 850 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.2 км | Интерьер СНТ | 90 м² | 7,6 сот. | 1 800 000 | 20 000 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.6 км | Медик СНТ | 63,9 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 39 124 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Сахарово СНТ | 56,1 м² | 12,3 сот. | 1 550 000 | 27 629 | снято (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.7 км | Рассвет СНТ | 71,4 м² | 5,6 сот. | 5 200 000 | 72 829 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.3 км | Лаванда КП | 59 м² | 5,9 сот. | 2 650 000 | 44 915 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.4 км | Дружба СНТ | 66 м² | 10 сот. | 4 200 000 | 63 636 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.7 км | Дружба-2 СНТ | 104 м² | 10,6 сот. | 3 150 000 | 30 288 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.06.2026 | 1 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Рассмотрю обмен с доплатой на автомобиль. Доброго времени суток). В рп Богородском в Снт "Первомайский" Продаётся дом из пеноблока примерно 80 кВ. М. На 10 сотках земли. -! Жилой Дом зарегистрирован! Можно рассмотреть ипотеку, мат. Капитал и другие сертификаты. Крыша дома: металлочерепица. Сделали в 2023 году и отдали в районе 500 тр. Фундамент ленточный более 1м высотой. Свет. Участок отмежеван, установлены границы. Огорожен забором, ухоженный, сухой, правильной прямоугольной формы. Категория: земли населённых пунктов. Вид разрешённого использования: для ведения садоводства. На участке находятся: бассейн, посажены плодовые деревья и кустарники. Рядом лесополоса. Также расположены: Небольшой садовый домик, можно под снос, можно как гостевой. Сарай. Беседка. Плиточная тропинка. При въезде в Снт стоит шлагбаум, Подъезд к дому круглогодичный, многие соседи проживают постоянно. В 1,5-2 км находится остановка общественного транспорта. Курсируют маршрутки и автобусы до г. Сергиев Посад. До города 20-23 км. В рп Богородском есть вся необходимая для жизни инфраструктура (магазины, школы, д. Сады, поликлиника, бассейн, музей и тд). В 3-4 км пляж. Один взрослый собственник, более 10 лет в собственности. Все документы имеются. Ограничений/обременений, кроме указанных, нет! 50:05:0100108:48 земля. 50:05:0100108:796 дом. Оперативный показ. Пока объявление видно предложение актуально. В помощи агентов не нуждаемся.