Ярославское ш., 75 км от МКАД
Запольское д., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 50 м², участок 20 сот., бревно.
Цена 1,55 млн ₽; цена не менялась с 20.10.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 63 %
Земля ≈65 тыс. ₽/сот. × 20 сот. = 1,3 млн → дом ≈245 тыс. ₽, 5 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 34 тыс.–95 тыс. ₽/м², медиана 56 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈1,32 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,97 млн / целевая ≈2,67 млн / пессимист. ≈2,37 млн → от пессимистичной прибыль ≈56 тыс. ₽, маржа 2 %, ROI 2 %.
Коммуникации: в описании: газ.
До ст. пл. 83 км ≈20,2 км по прямой; до МКАД 75 км, на машине ≈1 ч 23 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10570
Рейтинг 29/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 42 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 5 % | 2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 36 % | 6.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 65 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 305 000 ₽ (20 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 245 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 4 900 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Запольское д. | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Запольское д. | 15 сот. | 1 350 000 | 90 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Малые Дубравы д. | 4 сот. | 600 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Мергусово д. | 10 сот. | 1 400 000 | 140 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Мергусово д. | 8 сот. | 1 700 000 | 212 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Мергусово д. | 8 сот. | 600 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Катунино д. | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Катунино д. | 10 сот. | 690 000 | 69 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Надежда СНТ | 10 сот. | 640 000 | 64 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Катунино д. | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 34 286 / 55 552 / 95 122 |
| цена объекта | 1 550 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 317 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 968 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 820 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 671 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 374 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 56 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 2 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 2 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4 км | Дмитровское с. | 50 м² | 15 сот. | 4 650 000 | 93 000 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Дмитровское с. | 48 м² | 10 сот. | 3 500 000 | 72 917 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Мергусово д. | 58 м² | 20 сот. | 3 300 000 | 56 897 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Константиново с. | 52,6 м² | 29 сот. | 2 900 000 | 55 133 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Мергусово д. | 41 м² | 20 сот. | 3 900 000 | 95 122 | снято (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Чернецкое д. | 49 м² | 20 сот. | 1 700 000 | 34 694 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Запольское д. | 35 м² | 19 сот. | 1 200 000 | 34 286 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Ясниково д. | 53,6 м² | 10 сот. | 3 000 000 | 55 970 | снято (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Константиново с. | 57 м² | 14 сот. | 2 500 000 | 43 860 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Константиново с. | 41,9 м² | 10 сот. | 2 100 000 | 50 119 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.10.2026 | 1 550 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 550 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Настоящий деревенский дом! Построен из бревна в 1908 году. Состояние хорошее. Есть две печки, подключено электричество. Деревня Запольское газифицирована есть возможность быстро и недорого подвести в дом газ. Удобный подъезд круглый год. В соседннй деревне Селково сад, школа, магазины.