Ярославское ш., 68 км от МКАД
Загорье КП, Одинцовский гор. округ
Дом 48 м², участок 6,1 сот., каркас.
Цена 1,6 млн ₽, снижали с 1,7 млн; первая цена 1,5 млн ₽ от 14.10.2025.
Рейтинг 52/100 · уверенность 59 %
Земля ≈47 тыс. ₽/сот. × 6,1 сот. = 287 тыс. → дом ≈1,31 млн ₽, 27 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км, 35 тыс.–114 тыс. ₽/м², медиана 88 тыс.
Ремонт ≈860 тыс., покупка после торга ≈1,36 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,68 млн / целевая ≈3,31 млн / пессимист. ≈2,95 млн → от пессимистичной прибыль ≈726 тыс. ₽, маржа 25 %, ROI 33 %.
Коммуникации: центральный водопровод.
До ст. Шубино ≈4 км по прямой; до МКАД 68 км, на машине ≈1 ч 17 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10566
Рейтинг 52/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 61 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 65 % | 27.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 46 % | 8.4 |
| торг | 5 | 39 % | 2.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 85 % | 5.2 |
| участок | 5 | 19 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 36 % | 5.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 47 009 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 287 000 ₽ (6,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 313 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 354 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Загорье СНТ | 8 сот. | 950 000 | 118 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Предгорье СНТ | 8 сот. | 350 000 | 43 750 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Загорье СНТ | 7 сот. | 420 000 | 60 000 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Душищево д. | 7 сот. | 550 000 | 78 571 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Редриковы Горы СНТ | 12 сот. | 460 000 | 38 333 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Редриковы Горы СНТ | 15 сот. | 750 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Глазово СНТ | 11 сот. | 1 150 000 | 104 545 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Бодрость СНТ | 16,3 сот. | 750 000 | 46 012 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Шубино ДНТ | 13 сот. | 1 100 000 | 84 615 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Шубино ДНТ | 14 сот. | 790 000 | 56 429 | в продаже 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 860 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 424 / 88 475 / 113 514 |
| цена объекта | 1 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 360 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 683 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 499 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 315 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 946 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 726 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 25 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 33 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 17.7 км | Автомобилист СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 48 000 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Дивный ДНП | 40 м² | 7 сот. | 3 600 000 | 90 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11 км | Березняки СНТ | 37 м² | 4 сот. | 4 200 000 | 113 514 | снято (цена объявления) 12.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.2 км | Зодиак СНТ | 56,4 м² | 6 сот. | 4 990 000 | 88 475 | снято (цена объявления) 17.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.7 км | Ивашково-2 СНТ | 59 м² | 6 сот. | 2 090 000 | 35 424 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.10.2025 | 1 500 000 | история площадки |
| 23.01.2026 | 1 700 000 (+200 000) | история площадки |
| 05.07.2026 | 1 600 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 600 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Id:130. Эксклюзивно в агентстве "Абсолют недвижимость"! Предлагается к продаже уютный дом площадью 48 м2 на участке 6 соток в закрытом и охраняемом садовом некоммерческом товариществе "Загорье". Участок и дом идеально подходят для комфортного проживания в летний период. Описание дома: - Дом построен по каркасной технологии, обшит вагонкой, что обеспечивает тепло и уют в любое время года. - Фундамент столбы. - Внутренние помещения отделаны вагонкой камерной сушки. - Первый этаж: столовая, жилая комната. - Второй этаж: большая комната. - Окна Пвх. - Крыша профлист. Дом продается со всей мебелью и техникой. Коммуникации: Электричество 8 квт заведено в дом. Водопровод центральный летний. Канализация выгребная яма. Инфраструктура Снт: - Территория товарищества закрытая и охраняемая, что обеспечивает безопасность и спокойствие. - На территории расположены детская и спортивная площадки, а в летний период работает магазин. Также на территории Снт расположен большой водоем для купания и ловли рыбы. - Многие соседи проживают в Снт круглогодично, что делает территорию живой и ухоженной. - Удобный выезд на Ярославское шоссе обеспечивает быстрый доступ к Москве и другим населённым пунктам. Земельный участок 6 соток: - Участок ровный, прямоугольной формы, что удобно для планирования и использования. - Межевание проведено, споров по границам с соседями нет. Категория земли: земли сельскохозяйственного назначения, Вид разрешенного использования: для ведения садоводства. Этот участок и дом отличная возможность для тех, кто ищет комфортное жильё за городом с развитой инфраструктурой и удобной транспортной доступностью. Свяжитесь с нами для просмотра и дополнительной информации! Наша компания входит в Гильдию риелторов Московской области объединение проверенных специалистов рынка недвижимости. Все сделки застрахованы, мы несём полную ответственность за юридическую чистоту. Ваши деньги и документы в безопасности! Сертификат соответствия Национальному стандарту Росс RU Ргр ОС 50.0459 до 29.07.2029. Страховка в Ресо-Гарантия (Договор 908/2992971232 от 26.03.2026).