Ярославское ш., 85 км от МКАД
Власово д., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 29,7 м², участок 15 сот., брус.
Цена 1,8 млн ₽, снижали с 2 млн; первая цена 2 млн ₽ от 28.05.2026.
Рейтинг 16/100 · уверенность 53 %
Земля ≈24 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 356 тыс. → дом ≈1,44 млн ₽, 49 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 34 тыс.–61 тыс. ₽/м², медиана 45 тыс.
Ремонт ≈494 тыс., покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,5 млн / целевая ≈1,35 млн / пессимист. ≈1,2 млн → от пессимистичной прибыль −822 тыс. ₽, маржа −68 %, ROI −41 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: колодец.
До ст. Бужаниново ≈27,4 км по прямой; до МКАД 85 км, на машине ≈1 ч 36 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10562
Рейтинг 16/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 44 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 21 % | 4.6 |
| торг | 5 | 67 % | 4.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 23 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 356 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 444 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 48 620 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Власово д. | 6 сот. | 250 000 | 41 667 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Торгашино д. | 20 сот. | 500 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Мардарьево д. | 15 сот. | 255 000 | 17 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Торгашино д. | 15 сот. | 350 000 | 23 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Торгашино д. | 7,5 сот. | 990 000 | 132 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Торгашино д. | 8 сот. | 550 000 | 68 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Торгашино д. | 6 сот. | 430 000 | 71 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Торгашино д. | 13 сот. | 1 200 000 | 92 308 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Торгашино д. | 4 сот. | 300 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Торгашино д. | 12 сот. | 250 000 | 20 833 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 29,7 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 494 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 34 286 / 45 455 / 60 606 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 502 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 427 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 352 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 202 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -822 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −68 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −41 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Власово д. | 29,7 м² | 15 сот. | 1 800 000 | 60 606 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Заболотье с. | 33 м² | 12 сот. | 1 500 000 | 45 455 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Запольское д. | 35 м² | 19 сот. | 1 200 000 | 34 286 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Калошино д. | 36 м² | 12 сот. | 3 500 000 | 97 222 выброс, не в счёт | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.05.2026 | 2 000 000 | история площадки |
| 04.09.2026 | 1 800 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 114688809 Продаётся дом в Московской области, Сеpгиевo-Пocaдcкoм районe, д. Власово. Категория и виды разрешенного использования: * Земли населенных пунктов. * Для ведения личного подсобного хозяйства. Площадь 1500 м2. Участок 15 соток, прямоугольной формы, ровный, сухой. Сделано межевание. На участке находится деревянный дом 29,7 кв. М. Фундамент ленточный. Окна деревянные. Крыша покрыта профилированным железом. Дом теплый. Дверь деревянная. К дому сделана пристройка для хозяйственных нужд. В доме две комнаты и кухня. Коммуникации: Свет, колодец на улице, отопление печное. В 6 минутах ходьбы от дома находится автобусная остановка. Автобус с октября по апрель ходит 4 раза в день: 6.00, 11.00, 16.00 и 20.00. Деревня расположена в 89 км. От Мкад и 38 км. От города Сергиев-Посад и 1 км. От села Торгашино ( медпункт, школа, библиотека, клуб, детский сад, магазин Верный, а также пункты выдачи Озон и Вайлдберриз), В 100 м. От дома находится лес ( грибы, ягоды). Прекрасная природа и свежий воздух это идеальное решение как для жизни так и ведения хозяйства. Дорога грунтовая. Удобный подъезд к дому. Зимой дороги регулярно чистят. Звоните, оперативный показ, ответим на все интересующие вас вопросы. 1 собственник. Меня зовут Наталья, Росс RU Ргр Тос 50 АН 3184. Центр недвижимости и права "градомиръ": Проверка юридической чистоты сделки. Страхование сделок на 3 года; Юридическое сопровождение сделки по стандартам Гильдии риэлторов Московской области; Работа по всем программам ипотечного кредитования всех банков; Индивидуальный подход к каждому клиенту.