Ярославское ш., 14 км от МКАД
Текстильщик СНТ, Пушкинский гор. округ
Дом 30 м², участок 5 сот.
Цена 1,9 млн ₽, снижали с 2,3 млн; первая цена 2,3 млн ₽ от 13.03.2026.
Рейтинг 75/100 · уверенность 57 %
Земля рядом ≈504 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,3 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 57 тыс.–250 тыс. ₽/м², медиана 123 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈1,61 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,78 млн / целевая ≈3,4 млн / пессимист. ≈3,02 млн → от пессимистичной прибыль ≈807 тыс. ₽, маржа 27 %, ROI 36 %.
Коммуникации: колодец; свет — есть.
До ст. Детская ≈2 км по прямой; до МКАД 14 км, на машине ≈29 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10558
Рейтинг 75/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 23 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 73 % | 36.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 504 167 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,3 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 2 521 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Заозерный СНТ | 6 сот. | 3 500 000 | 583 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ивушка-2 СНТ | 6 сот. | 3 100 000 | 516 667 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Комягино с. | 5 сот. | 2 850 000 | 570 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Заозерный ТСН | 5,9 сот. | 3 250 000 | 550 847 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Комягино-2 СНТ | 6 сот. | 4 200 000 | 700 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Заозерный ТСН | 10 сот. | 4 700 000 | 470 000 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | 6 сот. | 3 990 000 | 665 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | Заозерный СНТ | 9 сот. | 2 750 000 | 305 556 | снят (цена объявления) 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Заозерный СНТ | 7 сот. | 3 500 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 08.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | 17 сот. | 10 700 000 | 629 412 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 56 667 / 123 333 / 250 000 |
| цена объекта | 1 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 615 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 777 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 588 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 399 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 022 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 807 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 27 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 36 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Клюковка-1 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 400 000 | 13 333 выброс, не в счёт | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Славяне ТСН | 30 м² | 7 сот. | 4 200 000 | 140 000 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | 30 м² | 4 сот. | 1 700 000 | 56 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.5 км | Нива СНТ | 30 м² | 6 сот. | 3 700 000 | 123 333 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Загорянский дп | 30,2 м² | 7 сот. | 8 999 999 | 298 013 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Бауманец-1 СНТ | 32 м² | 4,3 сот. | 3 190 000 | 99 688 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | 30 м² | 5,5 сот. | 7 500 000 | 250 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.1 км | Загорянский дп | 30 м² | 6 сот. | 3 700 000 | 123 333 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Корякино д. | 29,2 м² | 7,5 сот. | 5 600 000 | 191 781 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | 31 м² | 3 сот. | 3 750 000 | 120 968 | снято (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 13.03.2026 | 2 300 000 | история площадки |
| 26.05.2026 | 2 100 000 (−200 000) | история площадки |
| 09.10.2026 | 1 900 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 900 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Есть колодец. Летний водопровод. Участок прямоугольный. Электричество. Зимой дороги чистят. Можно жить круглый год.