Ярославское ш., 55 км от МКАД
Отдых СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 42 м², участок 8 сот., бревно.
Цена 1,99 млн ₽, снижали с 2,65 млн; первая цена 2,65 млн ₽ от 12.07.2025.
Рейтинг 27/100 · уверенность 67 %
Земля ≈105 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 840 тыс. → дом ≈1,15 млн ₽, 27 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 15 тыс.–102 тыс. ₽/м², медиана 64 тыс.
Ремонт ≈740 тыс., покупка после торга ≈1,69 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,82 млн / целевая ≈2,54 млн / пессимист. ≈2,26 млн → от пессимистичной прибыль −176 тыс. ₽, маржа −8 %, ROI −7 %.
Коммуникации: летний водопровод.
До ст. Топорково ≈10,1 км по прямой; до МКАД 55 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10556
Рейтинг 27/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 37 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 64 % | 11.8 |
| торг | 5 | 64 % | 3.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 38 % | 2.3 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 36 % | 5.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 105 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 840 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 150 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 381 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Рабочий СНТ | 8,5 сот. | 1 700 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Отдых СНТ | 10 сот. | 950 000 | 95 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Рабочий СНТ | 19,7 сот. | 990 000 | 50 254 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Кино СНТ | 8 сот. | 1 500 000 | 187 500 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Воронино д. | 11,5 сот. | 1 800 000 | 156 522 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Восход-2 СНТ | 8 сот. | 680 000 | 85 000 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Бобошино д. | 10 сот. | 1 350 000 | 135 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Бобошино д. | 14 сот. | 1 900 000 | 135 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Взгляднево д. | 24 сот. | 10 000 000 | 416 667 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Ляпино д. | 15 сот. | 4 200 000 | 280 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 42 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 740 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 14 889 / 63 564 / 102 222 |
| цена объекта | 1 990 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 691 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 820 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 679 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 538 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 256 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -175 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −8 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −7 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Воронино д. | 45 м² | 8 сот. | 670 000 | 14 889 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Сигнал СНТ | 44 м² | 8,5 сот. | 2 200 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Шильцы СНТ | 45 м² | 6,5 сот. | 2 150 000 | 47 778 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Бобошино д. | 35,3 м² | 6 сот. | 1 250 000 | 35 411 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Ветеран-5 СНТ | 45 м² | 9,8 сот. | 3 200 000 | 71 111 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Никульское ТСН | 45 м² | 6 сот. | 4 600 000 | 102 222 | снято (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Дивный-3 ТСН | 40 м² | 7,4 сот. | 3 600 000 | 90 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Березняки д. | 39 м² | 8 сот. | 3 200 000 | 82 051 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Тураково д. | 43,3 м² | 8,8 сот. | 2 950 000 | 68 129 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Васильки СНТ | 50 м² | 12 сот. | 2 950 000 | 59 000 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.07.2025 | 2 650 000 | история площадки |
| 16.07.2025 | 2 550 000 (−100 000) | история площадки |
| 18.07.2025 | 2 500 000 (−50 000) | история площадки |
| 24.07.2025 | 2 450 000 (−50 000) | история площадки |
| 31.07.2025 | 2 350 000 (−100 000) | история площадки |
| 04.09.2025 | 2 250 000 (−100 000) | история площадки |
| 16.09.2025 | 2 200 000 (−50 000) | история площадки |
| 28.05.2026 | 1 990 000 (−210 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 990 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается небольшая дача на ухоженном участке 8 соток отличное место для отдыха всей семьей вдали от городской суеты! В доме продуманная и комфортная планировка: две светлые комнаты, кухня, прихожая и ванная комната. Дача продается с подключенным электричеством, на участок выведен летний водопровод, что обеспечивает удобство проживания в дачный сезон. Купить дачу недорого с ровным ухоженным участком мечта для тех, кто любит тишину. Дом окружен плодовыми и лесными деревьями, создающими приятную атмосферу уединения и свежего воздуха. На территории также расположены хозяйственный блок и отдельный туалет. Прекрасный вариант для летнего отдыха, садоводства и загородной жизни. Приезжайте на просмотр и оцените все преимущества этого уютного уголка природы!