Ярославское ш., 86 км от МКАД
Заболотье с., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 50 м², участок 12 сот., кирпич.
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 23.05.2026.
Рейтинг 13/100 · уверенность 57 %
Земля ≈29 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 349 тыс. → дом ≈1,65 млн ₽, 33 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км, 27 тыс.–67 тыс. ₽/м², медиана 41 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,87 млн / целевая ≈1,68 млн / пессимист. ≈1,5 млн → от пессимистичной прибыль −1,21 млн ₽, маржа −81 %, ROI −45 %.
Коммуникации: в описании: газ.
До ст. Власово ≈33,2 км по прямой; до МКАД 86 км, на машине ≈1 ч 42 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10552
Рейтинг 13/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 69 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 20 % | 3.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 20 % | 2.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 29 083 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 349 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 651 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 33 020 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Заболотье с. | 13 сот. | 250 000 | 19 231 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Заболотье с. | 13 сот. | 450 000 | 34 615 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Заболотье с. | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Заболотье с. | 15 сот. | 300 000 | 20 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Заболотье с. | 14 сот. | 430 000 | 30 714 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Заболотье с. | 30 сот. | 880 000 | 29 333 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Заболотье с. | 11 сот. | 500 000 | 45 455 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Заболотье с. | 5 сот. | 250 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Заболотье с. | 10 сот. | 290 000 | 29 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Заболотье с. | 12 сот. | 1 250 000 | 104 167 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 667 / 41 358 / 66 667 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 869 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 776 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 682 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 495 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 205 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −81 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −45 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 19.7 км | Ягодка СНТ | 48 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 37 500 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.5 км | Боблово д. | 38,3 м² | 12 сот. | 1 700 000 | 44 386 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.5 км | Восход СНТ | 59 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 44 068 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.9 км | Шабурново д. | 41,4 м² | 12 сот. | 1 600 000 | 38 647 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.6 км | Ново д. | 35 м² | 15 сот. | 1 350 000 | 38 571 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.4 км | Айбутово д. | 60 м² | 12 сот. | 1 600 000 | 26 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.7 км | Ягодка СНТ | 60 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 66 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.7 км | Ягодка СНТ | 62,8 м² | 12 сот. | 3 800 000 | 60 510 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.05.2026 | 2 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается добротный кирпичный дом с участком. Два этажа, две комнаты, терасса. При желании впоследствии можно зонировать. Места чистейшие, вдали от цивилизации, можно высадить огородик и кушать свои чистые овощи-фрукты.20 минут на авто и рядом Дикси и Пятерочка плюс продажа домашних продуктов с рук. В будущем возможна газификация Снт(рядом деревня газифицирована). Адекватные соседи. Рыбалка, купание, парное молоко, свежий воздух, колодезная вода и отсутствие суеты и полное погружение в природу гарантированно! Звоните и приезжайте, вам понравится! Если не дозвонились, пишите, отвечу обязательно всем.