Ярославское ш., 73 км от МКАД
Константиново с., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 41,9 м², участок 10 сот., бревно.
Цена 2,1 млн ₽, поднимали с 1,9 млн; первая цена 1,9 млн ₽ от 25.09.2026.
Рейтинг 13/100 · уверенность 62 %
Земля ≈28 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 278 тыс. → дом ≈1,82 млн ₽, 43 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 27 тыс.–93 тыс. ₽/м², медиана 43 тыс.
Ремонт ≈738 тыс., покупка после торга ≈1,78 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,79 млн / целевая ≈1,61 млн / пессимист. ≈1,43 млн → от пессимистичной прибыль −1,09 млн ₽, маржа −76 %, ROI −43 %.
Коммуникации: колодец; септик; в описании: газ.
До ст. Бубяково ≈23,9 км по прямой; до МКАД 73 км, на машине ≈1 ч 24 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10550
Рейтинг 13/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 73 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 39 % | 7.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 27 833 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 278 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 822 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 43 484 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Константиново с. | 20 сот. | 2 200 000 | 110 000 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Константиново с. | 42,5 сот. | 1 950 000 | 45 882 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Константиново с. | 15 сот. | 370 000 | 24 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Константиново с. | 42 сот. | 3 500 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Константиново с. | 9,6 сот. | 850 000 | 88 542 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Константиново ТСН | 15 сот. | 390 000 | 26 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Константиново с. | 10 сот. | 550 000 | 55 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Константиново с. | 30 сот. | 1 000 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Константиново с. | 17 сот. | 350 000 | 20 588 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Константиново с. | 42 сот. | 3 100 000 | 73 810 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 41,9 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 738 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 27 027 / 43 333 / 93 000 |
| цена объекта | 2 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 785 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 787 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 698 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 608 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 430 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 093 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −76 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −43 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Константиново с. | 36 м² | 10 сот. | 2 200 000 | 61 111 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Сахарово д. | 37 м² | 5,5 сот. | 1 000 000 | 27 027 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Константиново с. | 30 м² | 12 сот. | 1 300 000 | 43 333 | снято (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Ясниково д. | 53,6 м² | 10 сот. | 3 000 000 | 55 970 | снято (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Шабурново д. | 50 м² | 13 сот. | 1 900 000 | 38 000 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Богородское с. | 47 м² | 12 сот. | 8 000 000 | 170 213 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Дмитровское с. | 48 м² | 10 сот. | 3 500 000 | 72 917 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Спорт СНТ | 47 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 31 915 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Дмитровское с. | 50 м² | 15 сот. | 4 650 000 | 93 000 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Селихово д. | 36 м² | 9 сот. | 1 550 000 | 43 056 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.09.2026 | 1 900 000 | история площадки |
| 20.10.2026 | 2 100 000 (+200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 100 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дом из бревна февральской порубки, обработанный, отшлифованный, проконопаченный, свет подведен. Септик, колодец. Газ, вода, канализация по границе. На капитальном фундаменте, крыша утеплена. Залита плита водяного теплого пола. Ижс.