Ярославское ш., 44 км от МКАД
Березка-3 СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 48 м², участок 15 сот., брус.
Цена 2 млн ₽, снижали с 2,2 млн; первая цена 2,2 млн ₽ от 04.08.2024.
Рейтинг 39/100 · уверенность 61 %
Земля ≈121 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 1,81 млн → дом ≈192 тыс. ₽, 4 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 48 тыс.–110 тыс. ₽/м², медиана 62 тыс.
Ремонт ≈860 тыс., покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,08 млн / целевая ≈2,78 млн / пессимист. ≈2,47 млн → от пессимистичной прибыль −93 тыс. ₽, маржа −4 %, ROI −4 %.
Коммуникации: в описании: скважина.
До ст. Сергиев Посад ≈9,6 км по прямой; до МКАД 44 км, на машине ≈58 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10549
Рейтинг 39/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 20 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 80 % | 14.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 42 % | 2.5 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 120 556 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 808 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 192 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 4 000 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Бревново д. | 25 сот. | 3 300 000 | 132 000 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Новоселки д. | 12 сот. | 221 000 | 18 417 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Бревново д. | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Бревново д. | 9,3 сот. | 1 300 000 | 139 785 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Новоселки д. | 9 сот. | 1 100 000 | 122 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Калинка СНТ | 11 сот. | 950 000 | 86 364 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Калинка СНТ | 14 сот. | 1 900 000 | 135 714 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Калинка СНТ | 4 сот. | 700 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Березка-4 СНТ | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Ситники пос. | 15 сот. | 2 700 000 | 180 000 | снят (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 860 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 48 148 / 62 500 / 110 000 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 084 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 930 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 776 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 467 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -93 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −4 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −4 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.3 км | Ветеран-5 СНТ | 45 м² | 9,8 сот. | 3 200 000 | 71 111 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Подсосино д. | 54 м² | 18,7 сот. | 2 600 000 | 48 148 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Рада СНТ | 50 м² | 9 сот. | 3 300 000 | 66 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Васильки СНТ | 50 м² | 12 сот. | 2 950 000 | 59 000 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Тураково д. | 43,3 м² | 8,8 сот. | 2 950 000 | 68 129 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Глинково с. | 50 м² | 22 сот. | 10 000 000 | 200 000 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Сигнал СНТ | 44 м² | 8,5 сот. | 2 200 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | 47,2 м² | 9,5 сот. | 11 500 000 | 243 644 выброс, не в счёт | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.2 км | Лычево д. | 51,2 м² | 10 сот. | 2 800 000 | 54 687 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | 50 м² | 10 сот. | 5 500 000 | 110 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.08.2024 | 2 200 000 | история площадки |
| 12.05.2025 | 1 800 000 (−400 000) | история площадки |
| 18.05.2025 | 1 850 000 (+50 000) | история площадки |
| 19.09.2025 | 2 000 000 (+150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
На 15 сотках земли, имеется постройка 6*8 м2. Подключено электричество 15 квт, скважина 50м, строительные работы ведутся. В скором времени планируется газификация. Неподалеку имеются 2 водоема и лес. До центра города~12 км. Все вопросы по телефону. В помощи агентов не нуждаемся! Просьба не тратить наше время.