Ярославское ш., 48 км от МКАД
Барканово д., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 45 м², участок 9 сот., бревно.
Цена 2,15 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 05.08.2026.
Рейтинг 35/100 · уверенность 64 %
Земля ≈119 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 1,07 млн → дом ≈1,07 млн ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 32 тыс.–101 тыс. ₽/м², медиана 64 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈1,83 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,62 млн / целевая ≈2,35 млн / пессимист. ≈2,09 млн → от пессимистичной прибыль −536 тыс. ₽, маржа −26 %, ROI −20 %.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Барканово ≈0,5 км по прямой; до МКАД 48 км, на машине ≈1 ч 07 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10547
Рейтинг 35/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 57 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 74 % | 13.6 |
| торг | 5 | 93 % | 5.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 45 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 46 % | 6.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 119 449 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 075 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 075 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 889 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Барканово д. | 8,6 сот. | 447 440 | 52 028 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Барканово д. | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Барканово д. | 10 сот. | 5 000 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Перловское СНТ | 5,8 сот. | 1 000 000 | 172 414 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Звездочка-2 СНТ | 5,6 сот. | 1 280 000 | 228 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Воронцово д. | 9,5 сот. | 1 600 000 | 168 421 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Воронцово д. | 16 сот. | 1 650 000 | 103 125 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Воронцово д. | 10 сот. | 1 700 000 | 170 000 | снят (цена объявления) 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Энтузиаст СНТ | 6 сот. | 1 050 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Весна СНТ | 12 сот. | 730 000 | 60 833 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 32 000 / 63 800 / 100 671 |
| цена объекта | 2 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 827 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 615 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 484 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 354 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 092 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -535 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −26 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −20 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.3 км | Электрозаводец СНТ | 44,7 м² | 5,4 сот. | 4 500 000 | 100 671 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Березка СНТ | 42 м² | 6,6 сот. | 2 950 000 | 70 238 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Атмосфера СНТ | 47 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 36 170 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | 46 м² | 5,5 сот. | 3 500 000 | 76 087 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.6 км | Нива СНТ | 43,1 м² | 6,8 сот. | 2 500 000 | 58 005 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Захарьино СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 190 000 | 63 800 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Барканово д. | 35 м² | 9,5 сот. | 2 500 000 | 71 429 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Ворохобино д. | 50 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 32 000 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Автомобилист СНТ | 50 м² | 8 сот. | 1 600 000 | 32 000 | снято (цена объявления) 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | 41,9 м² | 9,4 сот. | 10 900 000 | 260 143 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.08.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 29.10.2026 | 2 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 04.11.2026 | 2 150 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 150 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дом из бревна, построенный в 1950 году. Одноэтажное строение с косметическим ремонтом, расположенное на участке площадью 9 соток. В доме две комнаты и терраса, что создает уютную атмосферу для отдыха. В доме печное отопление Санузел находится на улице. Участок ухожен, вокруг растут деревья, создавая тень и уединение. Хорошая транспортная доступность благодаря близости остановки общественного транспорта. Земля относится к категории Ижс, что позволяет использовать ее под индивидуальное жилищное строительство. Возможен выкуп второй части дома, деревня не большая не проездная, подключение газа обещают в 2028г.