Ярославское ш., 64 км от МКАД
Краснозаводск г., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 41,3 м², участок 11 сот., бревно.
Цена 2,2 млн ₽, снижали с 2,6 млн; первая цена 2,6 млн ₽ от 15.07.2024.
Рейтинг 29/100 · уверенность 59 %
Земля ≈75 тыс. ₽/сот. × 11 сот. = 825 тыс. → дом ≈1,38 млн ₽, 33 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км, 12 тыс.–118 тыс. ₽/м², медиана 64 тыс.
Ремонт ≈726 тыс., покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,63 млн / целевая ≈2,37 млн / пессимист. ≈2,11 млн → от пессимистичной прибыль −489 тыс. ₽, маржа −23 %, ROI −19 %.
Коммуникации: вода — есть; в описании: газ.
До ст. пл. 83 км ≈6,4 км по прямой; до МКАД 64 км, на машине ≈1 ч 17 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10543
Рейтинг 29/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 68 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 51 % | 9.4 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 66 % | 4 |
| участок | 5 | 64 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 19 % | 2.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 75 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 825 000 ₽ (11 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 375 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 33 293 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | 3 сот. | 100 000 | 33 333 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 15 сот. | 1 000 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 30 сот. | 6 000 000 | 200 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 6 сот. | 250 000 | 41 667 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | Химик-2 СНТ | 12 сот. | 2 150 000 | 179 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Химик СНТ | 9 сот. | 1 000 000 | 111 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 5,8 сот. | 700 000 | 120 690 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | Химик СНТ | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Березка-4А СНТ | 13 сот. | 1 600 000 | 123 077 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 41,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 726 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 11 864 / 64 469 / 117 769 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 634 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 502 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 371 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 107 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -489 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −23 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −19 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Химик-2 СНТ | 36,4 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 38 462 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | 36 м² | 14,6 сот. | 3 200 000 | 88 889 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.3 км | Агрохимик СНТ | 36,3 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 52 342 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Агрохимик СНТ | 47 м² | 10,3 сот. | 3 600 000 | 76 596 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Весна СНТ | 29,5 м² | 5,8 сот. | 350 000 | 11 864 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Дубининское д. | 48,4 м² | 10 сот. | 5 700 000 | 117 769 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.07.2024 | 2 600 000 | история площадки |
| 13.05.2026 | 2 200 000 (−400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся ветхий бревенчатый дом( по документам жилой). Общая площадь 41.3 кв. М на участке 11 соток Ижс. Дом под снос или под восстановление, участок с небольшим уклоном. Сделано межевание участка. Коммуникации центральные: газ заведён в дом, свет, вода. Магазины и остановка общественного транспорта в 7 минутах хотьбы. До плотины 4 минуты пешком, живописное место рядом лес, грибные места. Собственник один, никто не прописан. Также АН "Областной Центр Недвижимости", предоставляет перечень услуг: продажа-покупка квартиры, помощь в оформлении ипотеки, подбор квартир, домов, дач, земельных участков в городе и районе, сопровождение сделки. Всегда рады видеть Вас в нашем агентстве. Спасибо что выбрали нас!