Ярославское ш., 53 км от МКАД
Кварц СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 52,3 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 2 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 30.09.2026.
Рейтинг 46/100 · уверенность 64 %
Земля ≈162 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 975 тыс. → дом ≈1,02 млн ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 36 тыс.–179 тыс. ₽/м², медиана 74 тыс.
Ремонт ≈1,05 млн, покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,86 млн / целевая ≈3,47 млн / пессимист. ≈3,09 млн → от пессимистичной прибыль ≈342 тыс. ₽, маржа 11 %, ROI 12 %.
Коммуникации: колодец; свет — есть.
До ст. пл. 40 км ≈1,4 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈1 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10542
Рейтинг 46/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 66 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 25 % | 10.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 12.3 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 58 % | 8.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 162 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 975 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 025 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 598 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Землепашец СНТ | 8 сот. | 2 400 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Загорские Зори СНТ | 10 сот. | 1 600 000 | 160 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Нива СНТ | 4 сот. | 450 000 | 112 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Северное Сияние СНТ | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Деулинские просторы ДНП | 8 сот. | 2 690 000 | 336 250 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Деулинские просторы ДНП | 6 сот. | 2 490 000 | 415 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Землепашец СНТ | 6 сот. | 2 790 000 | 465 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Деулинская слобода ДНП | 12 сот. | 3 050 000 | 254 167 | снят (цена объявления) 17.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Деулинские просторы ДНП | 10 сот. | 1 700 000 | 170 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Нива-2 СНТ | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 52,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 046 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 36 170 / 73 618 / 179 000 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 860 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 667 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 474 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 088 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 342 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 11 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 12 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Загорские Зори СНТ | 51 м² | 7 сот. | 3 800 000 | 74 510 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Деулино СНТ | 50 м² | 8 сот. | 4 200 000 | 84 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | 52 м² | 3 сот. | 6 100 000 | 117 308 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | Атмосфера СНТ | 47 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 36 170 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Садовод СНТ (Гражданский пос.) | 50 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Калина Красная СНТ | 55 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 72 727 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | 50 м² | 4,5 сот. | 8 950 000 | 179 000 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | Нива СНТ | 43,1 м² | 6,8 сот. | 2 500 000 | 58 005 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | 50 м² | 7,6 сот. | 6 500 000 | 130 000 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5 км | Захарьино СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 190 000 | 63 800 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.09.2026 | 3 000 000 | история площадки |
| 14.10.2026 | 2 600 000 (−400 000) | история площадки |
| 20.10.2026 | 2 400 000 (−200 000) | история площадки |
| 04.11.2026 | 2 200 000 (−200 000) | история площадки |
| 09.11.2026 | 2 000 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 09.11.2026 16:20 | смена цены | 2 200 000 → 2 000 000 |
Описание
Код объекта: 2365168. Деревянный бревенчатый дом 2016 года на ровном участке 6 соток в садовом товариществе Загорские Зори место, где можно забыть о городской суете и по-настоящему отдохнуть, находясь в 65 км от города. Тёплый древесный запах, ровные полы на ж/б плитах и полноценные комнаты создают атмосферу дачи, где приятно встречать утро и проводить тёплые вечера. Дом двухэтажный, общая площадь 52,3 м2, жилая 40 м2: комнаты 18, 12 и 10 м2 и кухня 8 м2 достаточно пространства для спокойной жизни и гостей. Один совмещённый санузел. Кровля профнастил, фундамент и перекрытия ж/б плиты, конструкция надёжна и проста в эксплуатации. Отопление электрическое, подача электроэнергии есть, водоснабжение колодец. Ремонт старый, это даёт возможность обновить интерьер под свои предпочтения без лишних затрат на демонтаж. Участок в статусе садоводства: простая ухоженная площадка без благоустройства можно заложить сад, огород или организовать зону отдыха по своему вкусу. Тихая дорога внутри Снт, приятная загородная атмосфера и близость природы создают удобные условия для летнего проживания и сезонных выездов. Звоните и договоримся о просмотрах. Мы гарантируем безопасную сделку и юридическую поддержку нашим Клиентам. Поможем одобрить ипотеку с сниженной ставкой.