Ярославское ш., 91 км от МКАД
Строилово д., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 54 м², участок 14 сот., брус.
Цена 2,3 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 2,2 млн ₽ от 16.09.2025.
Рейтинг 17/100 · уверенность 58 %
Земля ≈25 тыс. ₽/сот. × 14 сот. = 357 тыс. → дом ≈1,94 млн ₽, 36 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км, 10 тыс.–89 тыс. ₽/м², медиана 71 тыс.
Ремонт ≈1,08 млн, покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,63 млн / целевая ≈3,27 млн / пессимист. ≈2,91 млн → от пессимистичной прибыль −127 тыс. ₽, маржа −4 %, ROI −4 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Бужаниново ≈36,4 км по прямой; до МКАД 91 км, на машине ≈1 ч 49 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10538
Рейтинг 17/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 43 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 13 % | 2.5 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 91 % | 5.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 11 % | 1.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 25 481 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 357 000 ₽ (14 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 943 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 35 981 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.6 км | Полубарское д. | 15 сот. | 500 000 | 33 333 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Полубарское д. | 15 сот. | 700 000 | 46 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Веригино д. | 10 сот. | 250 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Веригино д. | 10 сот. | 710 000 | 71 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Веригино д. | 20 сот. | 225 000 | 11 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Веригино д. | 20 сот. | 250 000 | 12 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Веригино д. | 26 сот. | 700 000 | 26 923 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Веригино д. | 12 сот. | 800 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Веригино д. | 18 сот. | 800 000 | 44 444 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Русская деревня ДНП | 13,5 сот. | 500 000 | 37 037 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 54 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 080 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 10 000 / 70 714 / 88 608 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 635 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 453 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 272 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 908 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -127 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −4 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −4 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.6 км | Русская деревня ДНП | 60 м² | 8,5 сот. | 600 000 | 10 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Веригино д. | 44,7 м² | 15 сот. | 3 550 000 | 79 418 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Калошино д. | 50 м² | 12 сот. | 3 500 000 | 70 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Переславичи д. | 50 м² | 8 сот. | 3 990 000 | 79 800 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Подлипки-1 СНТ | 64 м² | 12 сот. | 2 500 000 | 39 062 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Снятинка д. | 70 м² | 17 сот. | 5 000 000 | 71 429 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Переславичи д. | 67,4 м² | 8 сот. | 1 700 000 | 25 223 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Калошино д. | 39,5 м² | 15 сот. | 3 500 000 | 88 608 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.09.2025 | 2 199 999 | история площадки |
| 09.12.2025 | 3 000 000 (+800 001) | история площадки |
| 09.04.2026 | 2 700 000 (−300 000) | история площадки |
| 10.05.2026 | 2 000 000 (−700 000) | история площадки |
| 18.05.2026 | 1 998 000 (−2 000) | история площадки |
| 25.05.2026 | 2 299 000 (+301 000) | история площадки |
| 16.08.2026 | 2 100 000 (−199 000) | история площадки |
| 01.09.2026 | 2 300 000 (+200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 300 000 | в продаже | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Авито | 2 300 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом в деревне для круглогодичного проживания. Свет 15 квт, 3 фазы, отдельный въезд с дороги, одни соседи. Участок идеально подходит для ведения фермерского хозяйства. Подробности по телефону.