Ярославское ш., 50 км от МКАД
Энтузиаст СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 62 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,49 млн ₽, снижали с 2,65 млн; первая цена 2,65 млн ₽ от 14.07.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 6 раз).
Рейтинг 71/100 · уверенность 58 %
Земля ≈105 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 629 тыс. → дом ≈1,86 млн ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: приличные 3 в 10 км, 161 тыс.–221 тыс. ₽/м², медиана 221 тыс.
Ремонт ≈1,14 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈13,7 млн / целевая ≈12,33 млн / пессимист. ≈10,96 млн → от пессимистичной прибыль ≈7,7 млн ₽, маржа 70 %, ROI 237 %.
⚠ ROI 237 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены); в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: газ — есть; отопление — печь.
До ст. Барканово ≈2 км по прямой; до МКАД 50 км, на машине ≈1 ч 09 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10536
Рейтинг 71/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 27 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 71 % | 13.1 |
| торг | 5 | 39 % | 2.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 29 % | 4.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 104 844 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 629 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 860 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Воронцово д. | 9,5 сот. | 1 600 000 | 168 421 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Воронцово д. | 16 сот. | 1 650 000 | 103 125 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Весна СНТ | 12 сот. | 730 000 | 60 833 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Воронцово д. | 10 сот. | 1 700 000 | 170 000 | снят (цена объявления) 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Весна СНТ | 6,2 сот. | 1 780 000 | 287 097 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Барканово д. | 8,6 сот. | 447 440 | 52 028 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Барканово д. | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Барканово д. | 10 сот. | 5 000 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Голубые Дали СНТ | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Захарьино д. | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 62 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 140 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 160 714 / 220 968 / 220 968 |
| цена объекта | 2 489 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 115 650 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 13 700 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 13 015 000 ₽ |
| продажа: целевая | 12 330 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 10 960 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 7 704 350 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 70 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 237 % |
| пояснение расчета | ROI 237 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены); в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
| ⚠ проверьте | ROI 237 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Воронцово д. да: «ванные» + «ремонтом» | 61,6 м² | 5,5 сот. | 9 900 000 | 160 714 | снято (цена объявления) 03.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | да: «санузел» + «ремонт» | 62 м² | 6 сот. | 13 700 000 | 220 968 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | да: «санузел» + «ремонт» | 62 м² | 6 сот. | 13 700 000 | 220 968 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.07.2026 | 2 645 000 | история площадки |
| 03.08.2026 | 2 590 000 (−55 000) | история площадки |
| 14.10.2026 | 2 449 000 (−141 000) | история площадки |
| 29.10.2026 | 2 489 000 (+40 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 489 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам участок 6 соток в уютном и тихом месте. На участке дом и летняя кухня. В доме 2 этажа, 3 спальных места, печь, общая площадь 62 метра, есть веранда. В летней кухне есть котёл и душ. На участке много деревьев и цветов. Продажа от собственника.