Ярославское ш., 53 км от МКАД
Восток СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 90 м², участок 10 сот., кирпич.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 30.09.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 74/100 · уверенность 55 %
Земля ≈49 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 488 тыс. → дом ≈2,01 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: приличные 5 в 10 км, 109 тыс.–162 тыс. ₽/м², медиана 122 тыс.
Ремонт ≈1,8 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈11 млн / целевая ≈9,9 млн / пессимист. ≈8,8 млн → от пессимистичной прибыль ≈4,88 млн ₽, маржа 55 %, ROI 124 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Барканово ≈7,2 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈1 ч 19 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10533
Рейтинг 74/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 5 (разброс ₽/м² 35 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 45.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 13.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 60 % | 3.9 |
| участок | 5 | 55 % | 3.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 50 % | 7.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 48 822 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 488 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 012 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 356 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Восток СНТ | 12 сот. | 900 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Псарево д. | 15 сот. | 2 000 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Псарево д. | 7 сот. | 500 000 | 71 429 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Здравница СНТ | 7 сот. | 449 000 | 64 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Здравница СНТ | 14 сот. | 900 000 | 64 286 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Фролово д. | 14 сот. | 650 000 | 46 429 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Фролово д. | 7,5 сот. | 420 000 | 56 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Здравница СНТ | 8 сот. | 330 000 | 41 250 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Фролово д. | 22 сот. | 719 000 | 32 682 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Фролово д. | 9 сот. | 1 000 000 | 111 111 | снят (цена объявления) 21.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 90 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 5 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 108 889 / 122 222 / 162 222 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 11 000 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 10 450 000 ₽ |
| продажа: целевая | 9 900 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 8 800 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 4 875 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 55 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 124 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 5 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.4 км | Воронцово д. да: «ванные» + «ремонтом» | 90 м² | 9,3 сот. | 14 600 000 | 162 222 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Воронцово д. да: «санузел» + «под ключ» | 90 м² | 9,3 сот. | 13 600 000 | 151 111 | снято (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Новинковские дали КП да: «ванные» + «отделкой» | 90 м² | 10 сот. | 11 000 000 | 122 222 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Старожелтиково д. да: «санузел» + «под ключ» | 90 м² | 10 сот. | 9 800 000 | 108 889 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Старожелтиково д. да: «ванные» + «ламинат» | 90 м² | 9 сот. | 9 800 000 | 108 889 | снято (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.09.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся жилой дом с земельным участком 10 соток в Снт "Восток", г. Сергиев Посад. Двухэтажный жилой дом площадью 90 м2. Участок площадью 10 соток, огорожен забором. Дом подходит для постоянного проживания или загородного отдыха. Возможна прописка. Дом достался по наследству. Прямая продажа от собственника.